Al menos hasta 2012, el mercado inmobiliario va a seguir siendo uno de los lastres de la recuperación de la economía española. De la lentitud de su evolución hablan datos como el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles de la tasadora Tinsa, considerado una de las referencias en el sector.
Este índice se publicó el pasado martes y arrojó que los precios medios de tasación han caído un 5,5% en un año (de febrero de 2010 a febrero de 2009). Teniendo en cuenta el terrible año de crisis que ha sido 2009, ¿es esta caída suficiente?
Según las declaraciones de Luis Leirado, director general de Tinsa, «las bajadas se están produciendo de forma más escalonada y suave. El peor momento fue el inicio del año pasado, cuando los precios caían un 12% anual. Pero a partir de ahí se ha ido enfriando hasta llegar a los niveles de ahora».
No obstante, y aunque la variación anual nos parezca poco, la caída de precios desde el momento en el que fueron más altos (el último trimestre de 2007) ya es del 16%, una bajada considerable, que sitúa los valores del ladrillo de ahora en niveles de 2006.
Si se cumplen las previsiones de organismos como el FMI, que cifran en un 30% la depreciación que necesita la vivienda en España, estaría la mitad del camino recorrido.
Stock para rato
La crisis inmobiliaria está siendo tan considerable que se recordará con el tiempo y condicionará a la economía. Ahora mismo, la sobreoferta de viviendas es la principal característica, ya que, según José Luis Campos, autor de «La burbuja inmobiliaria española», «a la presión de las viviendas ya construidas (unas 800.000) se suma otra presión, que es la de los inventarios que salen al mercado porque sus dueños no pueden pagarlos. Estas viviendas suman unos 28.000 millones de créditos morosos y unos 150.000 pisos que también salen al mercado», aunque lo harán de forma escalonada.
A pesar de la magnitud de este parque de casas, Campos asegura que «se podrían ir eliminando los inventarios de tal forma que a finales de 2010 haya 600.000 viviendas en stock, 400.000 en 2011 y 200.000 en 2012. Con esto ya tendríamos el inventario de funcionamiento, el que necesita el mercado. Por ello, se puede tocar fondo en 2011 o a principios de 2012», aunque esta previsión, según el propio experto reconoce, es incluso «conservadora».
Precios hacia abajo
Por tanto, con estos condicionantes es obvio que el precio medio de la vivienda aún bajará, quizás hasta completar ese 30% desde máximos. Todo ello, teniendo siempre en cuenta que el mercado inmobiliario está muy atomizado (cada casa tiene sus propias características de calidad, localización, etc.).
En las zonas céntricas de las ciudades, por ejemplo, es complicado que las viviendas bajen mucho más, mientras que en otras zonas (principalmente costas) el stock es demasiado grande para que no bajen.
Un poco mejor que en 2009
La compraventa de vivienda, que según el INE subió un 2,1% en enero, supone el primer incremento interanual desde el inicio de la serie histórica en 2008. Por tanto, las cosas están un poco mejor que en 2009.
Sobre la actividad del mercado conocen mucho tasadoras como Tinsa, ya que la tasación es una acción imprescindible cuando se acerca la conclusión de la operación de compraventa. Luis Leirado, director general de la tasadora, confirma que «todavía es muy corto el plazo para percibir tendencia, pero sí se nota que promotores que antes te decían que no había ni visitas a las oficinas ahora ya las empiezan a tener. Hemos tenido unos años sin mercado porque era imposible conciliar lo que quería pagar un comprador con lo que le pedía el vendedor. Ahora, no podemos decir si se ha estabilizado, pero se detecta que hay alguna sensación de que puede estar cambiando».
En definitiva, en España se ha optado por un modelo que llevará a una lenta recuperación del mercado en términos de precios, stock y, en último término, actividad.
