Los resultados de 2010 señalan el inicio de la recuperación en la actividad de inversión en el mercado inmobiliario terciario europeo, con una mejora anual del 43% en los 28 mercados que analiza BNP Paribas Real Estate. Con una inversión total de 45.800 millones de euros, la actividad inversora del pasado año se ha aproximado al registro de 2008 aunque dista aún del nivel de 2005 (-40%). La persistente escasez de inmuebles de calidad con contratos de alquiler a largo plazo y en buenas localizaciones ha contribuido a la caída de las rentabilidades prime. El retorno de los inversores foráneos, la elevada liquidez y el aumento de las operaciones por encima de los 100 millones de euros han determinado los buenos resultados de 2010.
En España, el mercado de inversión inmobiliaria se han comportado mejor de lo esperado con un crecimiento anual del 41% y un volumen de 4.400 millones de euros. Aunque los inversores privados han dominado la actividad inversora en España durante 2010, los fondos institucionales han regresado finalmente al mercado después de casi dos años de ausencia. Estos últimos se han mostrado más activos que los inversores privados en el caso de transacciones de gran tamaño. Las condiciones de financiación, no obstante, han empeorado en el transcurso del año debido a los problemas de las finanzas públicas españolas. El segmento de retail, con una cuota de participación del 45%, ha sido el que ha concentrado mayor interés por parte de los inversores, seguido de oficinas (22%). Las rentabilidades prime de oficinas han quedado establecidas en el 5.5% en el último trimestre de 2010.
Alemania es un buen ejemplo de todos estos factores; el resurgimiento del mercado de inversión en la primera mitad del año ya anunciaba la aceleración del segundo semestre. La inversión en inmuebles terciarios en Alemania ha alcanzado 19.600 millones de euros en 2010, lo que supone un 85% de incremento respecto a 2009. Este significativo crecimiento se ha debido a la rápida recuperación económica nacional y a la confianza de los inversores en esta economía. El regreso de los inversores internacionales, que han representado el 37% de la inversión en Alemania en 2010 —era el 14% en 2009—, y 33 operaciones de más de 100 millones de euros, ponen de manifiesto la preferencia del mercado por este país.
De manera similar a Alemania, Francia se ha beneficiado de la vuelta de los inversores foráneos, a los que ha correspondido el 46% del volumen de gasto total en 2010 —39% el año anterior—. Por otro lado, gracias a las medidas del gobierno para mejorar la financiación, los inversores han podido obtener créditos a unos tipos de interés históricamente bajos. Así, el volumen de inversión en 2010 alcanzó los 11.900 millones de euros, un 41% por encima del nivel de 2009, con un excelente cuarto trimestre que ha supuesto el 40% del total. Este comportamiento es también atribuible a que el mercado laboral ha superado su peor momento.
Reino Unido fue el primer país en empezar a recuperarse en la segunda mitad de 2009, estabilizándose en 2010. La inversión en 2010 representó el 47% del volumen de inversión en inmuebles terciarios de los cinco principales países europeos —Francia, Alemania, Italia, España y Reino Unido—, con 36.500 millones de euros. La actividad inversora se incrementó un 37% en 2010 respecto al ejercicio anterior, sostenida principalmente por Central London, un mercado dominado por los compradores internacionales. A su vez, esta zona ha registrado una fuerte demanda inversora y sigue siendo un refugio seguro para inmuebles en rentabilidad, aunque su crecimiento durante el segundo semestre haya sido más lento.
En contraste, el mercado en Italia sigue sufriendo la falta de inversores institucionales. Con un volumen total de 3.900 millones de euros, la actividad inversora se redujo ligeramente en comparación con 2009.
Irlanda parece cerca del punto más bajo del ciclo, con valores capitales que han perdido aproximadamente el 60% desde el máximo alcanzado en el tercer trimestre de 2007. La actividad inversora en los diez primeros meses de 2010 había superado ya todo el gasto del ejercicio del 2009 en el país. La reputación internacional de Irlanda ha resultado dañada desde el plan de viabilidad de la UE y el FMI de noviembre. De hecho, al menos una operación ha fracasado debido a la desconfianza sobre la fortaleza de la economía irlandesa. Sin embargo, la disponibilidad prime, que está en un nivel de mínimos históricos, se espera que aumente en 2011 al tiempo que bancos y el NAMA —National Asset Management Agency, agencia estatal receptora de inmuebles recibidos de los bancos— traten de iniciar la venta de activos. En este contexto, la vuelta de los inversores internacionales e institucionales es más probable.
Vuelve la confianza de los consumidores
La confianza de los consumidores europeos mejoró en 2010 hasta un nivel no visto desde 2008. En este contexto, el segmento de retail se ha visto beneficiado por el interés de los inversores hacia sus activos prime. Su cuota de participación en el total de la inversión inmobiliaria en Europa se ha incrementado significativamente en los últimos dos años en detrimento de oficinas y naves industriales y logística. Con un total de 26.000 millones de euros invertidos en retail en 2010 —+55% respecto a 2009—, este segmento inmobiliario ha incrementado su porcentaje del 32% al 34%. Aunque la inversión en oficinas sigue siendo dominante, con un 45%, este tipo de activos ha perdido cuota de mercado en los últimos dos años.
En 2009, las rentabilidades prime de oficinas alcanzaron su nivel más alto y la fuerte competencia por el insuficiente mercado de activos de calidad forzó su descenso a lo largo de 2010. Sin embargo, el ritmo de ajuste de las rentabilidades en los dos últimos trimestres ha sido más lento que el observado a finales de 2009 y primer semestre de 2010. Se siguen registrando variaciones en el nivel de las rentabilidades prime en todos los segmentos inmobiliarios terciarios, pero a un nivel inferior.
