La venta de vivienda sin beneficio, exento de plusvalía

La venta de vivienda sin beneficios no tendrán que pagar la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos Urbanos) como sucedía hasta ahora. Una sentencia del Tribunal Constitucional así lo establece en el caso de la Hacienda Foral de Guipúzcoa, pero en breve va a ver un recurso similar sobre la Ley Estatal, según fuentes jurídicas. Esto no implica que se suprima el tributo ni que no deban pagarlo los que sí obtengan beneficios; simplemente introduce una excepción en el caso de que no existan por entender que no hay hecho imponible y, por tanto, es inconstitucional cobrar por ello.

Hasta ahora, el que vendía el piso perdiendo dinero, además, tenía que pagar al Ayuntamiento como si lo hubiera ganado. Esto deriva del sistema de cálculo de este impuesto, que presupone que el precio de la vivienda siempre sube. Por ejemplo, el Ayuntamiento de Madrid estima una revalorización teórica del 3,5% anual (este porcentaje varía según la localidad) del precio de la vivienda calculado sobre su valor catastral actual, que se multiplica por el número de años transcurridos desde la compra. Y esa revalorización es la base imponible del tributo, incluso aunque el activo valga en realidad menos ahora que cuando fue adquirido.

Esta injusticia, muy frecuente con el derrumbe de los precios tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, es la que corrige ahora el Constitucional al entender que se opone a la Carta Magna. Ahora bien, la excepción a la norma exige que sea el vendedor del inmueble el que demuestre que el precio de venta es inferior al de compra; en caso contrario, los ayuntamientos podrán seguir aplicando este tributo como hasta ahora.

Las fuentes citadas explican que la sentencia ha sido redactada de forma muy cuidadosa para evitar provocar un ‘agujero’ en los ingresos de los entes locales, ya que la plusvalía es, junto con el Impuesto de Bienes Inmuebles, su principal fuente de financiación. De hecho, esta necesidad de recaudar para reducir el déficit de las corporaciones es la que explica este sistema de cálculo de la base imponible que no contempla la posibilidad de que los pisos bajen de precio.

El Constitucional ha fallado sobre el primero de una serie de recursos sobre este tema, porque han sido cada vez más los ciudadanos los que han acudido a los tribunales para pleitear contra los ayuntamientos contra este impuesto. Con el estallido de la crisis, fueron muchos los propietarios que se vieron obligados a vender su casa y tuvieron que hacerlo asumiendo importantes pérdidas. Y además, se vieron obligados a pagar la plusvalía municipal.

Aunque más sangrante y desesperado ha sido el caso de quienes perdieron su casa por una ejecución hipotecaria (desahucio), que además de perder su casa, han visto cómo el ayuntamiento de turno les reclamaba el pago de la plusvalía hasta que el Real Decreto-Ley 8/2014, de 4 de julio, estableció para estas situaciones una exención del pago de ese impuesto.

La plusvalía municipal (no estatal) es de los impuestos más polémicos vinculados a la vivienda y grava teóricamente el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana —quedan fuera los terrenos considerados rústicos— a consecuencia de la transmisión de la propiedad de terrenos, viviendas, oficinas, etc. por cualquier título, ya sea este oneroso (compraventas) o lucrativo (donaciones, herencias). De hecho, la oleadada de donaciones en la Comunicad de Madrid a la espera de una subida del Impuesto de Sucesiones ha engordado notablemente las arcas municipales gracias a la plusvalía.