Este artículo explica todo lo que debes saber sobre el contrato de arrendamiento, para proteger tus intereses, así como la duración del contrato de alquiler y las especificaciones de la renta del mismo, casos de suspensión, resolución y extinción del contrato.
Siempre recordamos a nuestros lectores, que a pesar de la información facilitada en caso de controversia con el casero/inquilino, lo primero que recomendamos es redactar con cuidado y sin prisas el contrato de alquiler, por ello a continuación te informamos de los puntos claves a la hora de formalizar un contrato de arrendamiento, ¡Protege tus intereses!.
1. Duración del contrato.
Existe un plazo mínimo. Esta ley nos indica como plazo mínimo 5 años en el caso de que el arrendador sea persona física y 7 años si es persona jurídica. De este modo el legislador intenta dar estabilidad y seguridad a la figura del inquilino o arrendatario.
La duración del arrendamiento puede ser libremente pactada por las partes. En caso de ser inferior a 5 años (o 7 para personas jurídicas), al concluirse el tiempo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente hasta el plazo mínimo previsto según ley.
El plazo empieza a contarse desde la fecha estipulada o desde el momento en que se pone el inmueble a disposición del arrendatario.
En caso de que no se haya fijado fecha de duración del contrato, se entenderá por un año. Que se irá prorrogando en el tiempo, hasta llegar al plazo mínimo mencionado en el apartado anterior.
“Hay una salvedad, que posibilita no prorrogar el contrato y es que, una vez transcurrido el primer año del contrato, si el arrendador, persona física, avisó de su intención de habitar la vivienda, en el momento de la celebración del contrato. Siempre y cuando sea para él o sus familiares en primer grado de consanguinidad.” Art.9.3 de la LAU.
Tendrá que avisar el arrendador con dos meses de antelación y explicar al arrendatario las causas que justifiquen dicho la finalización del contrato.
Si transcurridos tres meses, desde la extinción del contrato no la hubieran habitado los familiares o propietario, podrá volver el inquilino en un plazo de 30 días respetando las condiciones contractuales existentes previas a la extinción y renovando el periodo de 5 años de contrato.
2. Prórroga del contrato.
Transcurrido el plazo mínimo del contrato si ninguna de las partes lo hubiese notificado con una antelación previa de 4 meses en el caso del arrendatario y 2 en el del arrendador, se prorrogará obligatoriamente en plazos anuales hasta 3 años.
2.1. Prórroga extraordinaria.
Existe la posibilidad de acudir a lo que se conoce como prórroga extraordinaria, donde se podrá alargar un año más, siendo sólo para aquellos casos de situación de vulnerabilidad social y económica y bajo los requisitos del art.10.2 de la LAU. Donde entre otros, tenemos que estar ante vivienda habitual y que el arrendador sea considerado como “gran tenedor” o lo que es lo mismo que sea propietario de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2
2.2. Prórroga por mercado residencial tensionado.
Si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado, podrá prorrogarse el contrato previa solicitud expresa del arrendatario, anualmente hasta un máximo de 3 años. El arrendador estará obligado a aceptarla, manteniendo las condiciones del contrato. Salvo se hubiera estipulado algo diferente en el contrato o se requiera la vivienda para habitarla el propietario o familiares de primer grado de consanguinidad.
3. Cesión del contrato y subarriendo.
3.1. Cesión del contrato.
El contrato no se puede ceder sin el consentimiento escrito del arrendador, para éste supuesto, el nuevo inquilino o arrendatario se subroga en el contrato en las mismas condiciones anteriores pactadas
3.2. Subarriendo del contrato.
El consentimiento igualmente deberá ser por escrito y éste se extinguirá cuando lo haga el contrato de arriendo. Su precio no puede ser mayor al del contrato de arriendo, con el fin de evitar especulaciones.
4. Desistimiento del contrato.
El arrendatario podrá desistir el contrato cuando quiera a partir de los primeros 6 meses de la fecha de inicio del contrato. En caso de desistimiento, el arrendador tendrá derecho a percibir el precio de un mes de alquiler por cada año que se incumpla el contrato, en caso de ser menor a un año, la parte proporcional.
En caso de matrimonio o convivencia del arrendatario. Si el arrendatario decide no renovar el contrato o desistirlo sin consentimiento del cónyuge, éste podrá continuarlo.
5. De la renta.
Determinación de la renta. Será la que libremente estipulen las partes. Normalmente mensual y se deberá pagar los 7 primeros días del mes.
5.1. Actualización de la Renta.
Durante la vigencia del contrato, se podrá actualizar en los términos estipulados previamente. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización.
En todo caso, el incremento no podrá superar el resultado de aplicar el IPC (índice de Precios al Consumo). Es necesario notificar del incremento a pesar de que éste conste en el contrato. Aunque a partir de 2024, será otro índice el encargado de establecer esta subida como hemos explicado en este otro artículo.
5.2. Elevación de renta por mejoras.
La realización de obras de mejora, le dará derecho al arrendador a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos. El aumento no podrá ser superior al veinte por ciento de la renta vigente.
La elevación de la renta se producirá el mes después de la terminación de la obra y una vez notificado al inquilino.
Ejemplo:
Obra en los baños = 10.000E
Interés del dinero = 2% (Este índice se puede consultar en internet, para este caso ha sido inventado).
Renta del alquiler = 650E
El cálculo sería de aplicar un aumento de tres puntos al 2%, = 5% de 10.000E.
Sería un aumento según la ley de 500E.
En nuestro caso no lo podremos aplicar debido a que nos limita la norma al 20% de 650 = 130E.
Por lo que la cantidad máxima que lo podremos elevar será de 130E, pasando a ser la nueva renta de 780E.
6. De la Suspensión, Resolución y Extinción del contrato.
6.1. Suspensión por habitabilidad de la vivienda.
Cuando la ejecución de la obra de la vivienda arrendada haga inhabitable la vivienda, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o desistir del mismo, sin indemnización.
La suspensión del contrato supondrá la paralización del plazo del contrato y la suspensión del pago de la renta.
6.2. Resolución por incumplimiento de las obligaciones.
Si se incumple por alguna de las partes las obligaciones resultantes del contrato, se podrá exigir su cumplimiento o la resolución del contrato.
El arrendador podrá resolver:
- Falta de pago de la renta.
- Falta de pago de la fianza.
- Subarriendo o cesión no consentidos
- Realización de daños causados dolosamente.
- Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Cuando la vivienda deje de estar destinada de manera primordial a la necesidad de vivienda del arrendatario.
El arrendatario podrá resolver:
- Por la no realización de las reparaciones necesarias pertinentes.
- La perturbación de hecho o derecho que realice el arrendador.
6.3. Extinción de arrendamiento.
Causas de extinción:
- Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
- Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
En definitiva, esto es todo sobre el contrato de arrendamiento; protege tus intereses. Para saber más sobre derechos y obligaciones pinche aquí.