Hoy en preguntas frecuentes: derechos y obligaciones en el alquiler, vamos a aclarar las cuestiones que te han podido surgir en más de una ocasión. Durante un contrato de alquiler o arrendamiento pueden surgir muchos inconvenientes o problemas.
Como dijimos en nuestro artículo sobre arrendamientos (ver aquí ), los derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario se encuentran recogidos tanto en el código civil, como en la ley 29/1994, en ese artículo fue donde intentamos aclarar todas las dudas posibles sobre la ley. Esta vez, hemos querido ser más prácticos, por lo que vamos a despejar las dudas más frecuentes que surgen en el uso cotidiano del arrendamiento.
Hemos de aclarar que esto es una guía para poder esclarecer aún más la situación de incertidumbre, pero en ningún caso debe tratarse como la ley definitiva. Sino como herramienta para ayudarnos a la comprensión de la casuística.
CASOS PRÁCTICOS:
¿Quién debe soportar los gastos de una reparación en caso de necesidad?
Hablaremos de las obras menores, que suelen ser normalmente reparaciones de grifos, cisternas… persianas, electrodomésticos como frigoríficos, microondas, etc… luces o similares. Aunque a veces puedan sucederse reparaciones más serias.
Ante esta situación debemos observar que en su artículo 21, la ley 29/1994, establece que es el arrendador el que está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir a su uso convenido. Salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario según los art.1563 y 1564 CC.
No será obligación del arrendador, el soportar la reparación cuando el deterioro sea culpa del arrendatario, o de las personas que habitan en su casa. Aquí entraría el mal uso de la cosa a reparar.
Por último y antes de empezar con los ejemplos de casos más comunes de reparaciones menores en el contrato de arrendamiento, debemos de aclarar un par de criterios generales que nos ayudarán a resolver de antemano estas dudas según:
Tiempo de ocupación. En el caso de que la avería se produzca en los primeros 6 meses del inicio del contrato, siempre será obligación del arrendador, soportar las reparaciones ya que se entiende que este periodo de tiempo no da lugar a que la culpa sea imputable al arrendatario o inquilino, salvo que la vivienda fuese nueva o el daño no sea originado por desgaste o uso, sino por uso inapropiado o circunstancias similares.
Coste de la reparación. Cuando el coste de la reparación sea elevado, superando los 150€, a priori podría interpretarse que correspondería al arrendador o casero, pero éste criterio no es de utilidad aplicado sólo al precio, habría que determinar más factores antes de adjudicar a quién correspondería el pago de la reparación.
AVERIAS O REPARACIONES MÁS COMUNES EN EL ARRENDAMIENTO
Ahora sí, vamos con las preguntas frecuentes de los derechos y obligaciones de las reparaciones en un contrato de alquiler, hemos recopilado las dudas más relevantes entre nuestros usuarios;
¿Quién debe pagar la reparación de una persiana que se ha roto?
Como norma general, entendemos que la persona que deberá soportar este coste será el arrendatario, salvo que se acredite que la culpa del deterioro es atribuible al inquilino o arrendatario, puesto que la vivienda se entregó en perfecto estado
En el mismo caso podríamos encontrar ciertas diferencias:
-Si las persianas son nuevas o aparentemente nuevas y se entiende que su funcionamiento es correcto, es el arrendatario el que tiene la obligación de los costes de la reparación.
-Si las persianas son antiguas, se observa desde el primer día que tienen fallos, un funcionamiento defectuoso etc… entendemos que es el arrendador el que debe de reparar las persianas y soportar los gastos. Esto se debe a que debe mantener las condiciones de habitabilidad de la vivienda.
¿Qué ocurre si hay una subida de tensión y se estropea un enchufe o un interruptor y necesito un electricista?
Para estos casos, lo más aconsejable es no pagar el inquilino nada por adelantado., sin previa consulta con el arrendador, sobre todo, si pensamos que es el arrendador el que debe de solucionar esto.
Sin embargo, debemos volver a la idea de quién es el obligado respecto a la culpa o el mal hacer. Cuando el problema tiene origen en un mal uso, un derrame de líquido, aunque sea un accidente, será responsabilidad del arrendatario.
Si la instalación es antigua, se sabía de antemano de su mal estado, será el arrendador el que deba de soportar los costos.
Si se rompe la llave dentro de la cerradura o se estropea la cerradura. ¿Quién debe pagar al cerrajero?
Como norma general, el que deberá pagar la reparación, en un principio, será el arrendatario.
Para esta situación, hay muy pocas salvedades para pensar que pueda ser el arrendador el responsable de dicho deterioro. Ya que entendemos que, como norma general, no se entrega una vivienda con una cerradura defectuosa. Si esto ocurriera, aconsejamos que se haga constar en el contrato de arrendamiento a la hora de firmar o dejar algún tipo de prueba de la queja o del descontento.
Se estropea una cañería de la vivienda o el cableado falla.
El arrendador debe responder ante el buen mantenimiento de las condiciones de habitabilidad. Siendo las más claras las típicas de la infraestructura de la vivienda, es decir, todas las cañerías, la caldera o instalación eléctrica que va por el ´´esqueleto´´ de la vivienda.
En el caso de la avería de un electrodoméstico.
En este caso la situación es similar al de la persiana que se estropea. Primero debemos tener en cuenta varios criterios, como por ejemplo, si ha sido antes de los primeros 6 meses del inicio del contrato, o si la avería es superior a 150€, en cuyo caso será el arrendador el que deba soportar el arreglo.
Si no estamos ante estas situaciones, debemos volver a observar si el deterioro es por un mal uso o es por antigüedad del electrodoméstico o similar. Pero en la mayoría de los casos le va a tocar pagar al inquilino.
¿Cuándo debemos pintar la casa asumiendo los costes?
El inquilino deberá ser el responsable de pagar estos servicios cuando:
Durante su estancia haya maltratado la pintura anterior por el mal uso de la vivienda y deba volver a dejarla tal y como se la encontró al entrar.
Cuando haya pintado previamente sin el consentimiento del arrendador y éste le exija que lo vuelva a dejar tal y como lo entrego al inicio del contrato.
Ejemplo: pintamos la pared que estaba de color blanco, de azul sin consentimiento, y el arrendador quiere que sigan del color original. En cualquier caso, es interesante que el consentimiento quede por escrito.
CONSEJO:
Si has llegado hasta aquí y aún tienes dudas, recomendamos antes que nada, que a la hora de solucionar o reparar un desperfecto ocasionado, revisar si el artículo deteriorado está en garantía, en caso contrario, ponernos en contacto con el seguro del hogar.
Para evitar pagar las facturas de los electricistas, fontaneros u otros profesionales que acudan, es importante hablarlo de antemano con el arrendador o asegurarnos de que esté él delante cuando acuda el profesional. Siempre y cuando no sea nuestra culpa esta situación no estemos ante un supuesto asumible por el arrendatario o inquilino.
Por último, para evitar estas situaciones de buscar soluciones, a la hora de firmar el contrato de alquiler se recomienda ser minuciosos y dejar constancia de los muebles, electrodomésticos o cualquier menaje que veamos en mal estado para no asumir la culpa a posteriori, es decir realizar un inventario.
La mayoría de las veces le tocará al inquilino soportar los costes de las reparaciones ocasionadas en el uso cotidiano, pero con estos tips podremos evitar esta situación, ya que demostrar que es el arrendador el que debe soportar la reparación muchas veces es complicado o en el peor de los casos puede llegar a los Juzgados.
Si te ha gustado saber sobre las preguntas frecuentes sobre los derechos y obligaciones en el alquiler, puedes saber más pinchando aquí.