Los precios de la vivienda en Alemania suben desde 2009

El mercado inmobiliario se desarrolla a un ritmo muy desigual en Europa. Mientras algunos países se recuperan del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, otros registran aumentos en el valor de la vivienda que pueden verse como un síntoma normal de prosperidad económica o como el indicio de un boom especulativo.

Alemania, al contrario que España o Portugal, ha sufrido un fuerte crecimiento de los precios de los inmuebles desde el año 2009. Los precios por metro cuadrado se han incrementado hasta un 45 por ciento en las grandes ciudades germanas desde el inicio de la crisis. Los fuertes aumentos de los últimos cinco años indican que el sector inmobiliario alemán podría estar sobrecalentándose y una posible burbuja inmobiliaria, alimentada por los bajos tipos de interés, puede llegar a suponer una amenaza.

El último informe publicado por La Caixa aconseja vigilar la tendencia de este sector, aunque afirma que todavía no existen datos concluyentes sobre la existencia de una burbuja inmobiliaria generalizada en el país. El documento sostiene que el entorno monetario alemán, con tipos de interés en mínimos históricos y abundante liquidez, «ha presionado al alza el precio de muchos activos financieros», y en este contexto podría haber «sobrecalentamientos» en activos de inversión alternativos, como es el caso de la vivienda residencial. El informe añade que la búsqueda de mayores rentabilidades «podría cobrar un mayor ímpetu en países con una fuerte posición ahorradora» como es el caso de Alemania.

El país continúa siendo la economía más fuerte de Europa y ha registrado un encarecimiento progresivo de sus viviendas en los últimos años. Al cierre de 2014, los inmuebles residenciales se habían revalorizado, de media, un 30 por ciento desde 2009. Por zonas, los mayores riesgos se concentran en las grandes ciudades, donde los precios aumentaron un 45 por ciento entre 2009 y 2014. La Caixa advierte que es importante controlar la evolución de los precios de las zonas más calientes pero, a pesar de esta preocupación, tanto la entidad catalana como el Banco Federal alemán (Bundesbank) afirman que todavía es demasiado pronto para hablar de burbujas. Según La Caixa, más que a razones especulativas, es más probable que la causa de estas subidas de precio sea la buena marcha de la economía alemana, con un Producto Interior Bruto (PIB) que crece a un ritmo considerable, unas cifras de paro mínimas y el principal índice de bolsa (el DAX 30) tocando máximos históricos.

Los expertos pronostican la llegada de un boom inmobiliario a largo plazo. En cambio, La Caixa, por su parte, manda un mensaje tranquilizador: «estas cifras todavía están lejos de las observadas en los boom inmobiliarios de España, Reino Unido o EEUU (del 100 por ciento, 72 por ciento y 56 por ciento entre 2002 y 2007, respectivamente)». Aunque los datos muestran que el precio de la vivienda ha crecido con fuerza y mayor velocidad que otros activos reales, este fenómeno puede deberse a «las buenas perspectivas económicas, a la robusta evolución del mercado laboral, que ha apoyado las rentas de los hogares, y a factores demográficos». Se podría descartar casi por completo que las acciones especulativas estén detrás de la tendencia al alza.

Alemania ha decidido actuar en su capital, la más afectada por la subida de precios, e intentar poner freno a la burbuja, que no es reconocida oficialmente pero que está convirtiendo los barrios del centro de Berlín en inaccesibles.

Desde este mes, una nueva ley prohíbe que los propietarios suban los precios más del 10 por ciento de la media de la ciudad.

Estos controles ya estaban implementados para los arrendadores, pero ahora se incluyen también los nuevos contratos.

El Bundesbank ha advertido de que el mercado inmobiliario alemán se encuentra entre un 10 y un 20 por ciento sobrevalorado. «No observamos una burbuja inmobiliaria que pueda amenazar la estabilidad de todo el sistema financiero», explica el presidente del banco federal alemán, Jens Weidmann. Por lo tanto, según esta institución, en estos momentos la vigilancia de la evolución de los precios es muy apropiada, pero el alarmismo es una actitud fuera de lugar.