El Banco de España estima que el «severo ajuste» del sector residencial español «parece haber culminado», pero avisa de que sus perspectivas de recuperación «no están exentas de incertidumbre». Explica que durante la crisis se ha producido una «reducción drástica» del tamaño de este sector. Así, la actividad residencial ha reducido su peso sobre el PIB en un 68% durante estos años, hasta el 4% en 2014. Por el lado de los precios, la corrección ha sido de «gran magnitud» que cuantifica el descenso desde sus máximos en un 36% nominal (44% en términos reales). Según el Banco de España «es difícil determinar en qué medida el cambio de tendencia observado se irá reflejando en una recuperación sostenida de la actividad, dado el elevado volumen de viviendas sin vender y su particular distribución geográfica».
La proporción de individuos que mantienen sus deudas o las incrementan se elevó durante 2014 por primera vez desde el inicio de la crisis, una circunstancia que estuvo acompañada de un aumento del flujo neto de financiación captado por estos, que se situó en el 3,2% del PIB, 0,5 puntos porcentuales más del ejercicio precedente. El repunte del flujo de financiación se observa tanto entre las personas físicas con actividad empresarial (0,5% del PIB, 0,1 puntos porcentuales más) como entre aquellas que trabajan por cuenta ajena o sin actividad (2,7% del PIB, 0,4 puntos porcentuales más).
En el ‘Informe Anual 2014’, el banco emisor fundamenta este pronóstico en el elevado volumen de viviendas sin vender que se registra y en la característica distribución geográfica que presentan las mismas. Asimismo hay que tener en cuenta que hay dudas en relación con la ‘incidencia de los desarrollos demográficos sobre la demanda potencial de vivienda’ en el periodo a más de medio plazo.
El Banco de España indica que hay que tener en cuenta que estos activos sirven como garantía en la concesión de préstamos, de modo que su valor incide sobre el importe de financiación disponible.
Asimismo recuerda que la riqueza inmobiliaria es el componente más importante del valor del patrimonio de las familias, por lo que una evolución más favorable de los precios de la vivienda se traduce en un «fortalecimiento de la posición patrimonial de este sector, lo que redunda positivamente en su solvencia y, por tanto, en sus posibilidades de obtención de crédito».
Por otro lado, desde el punto de vista de más de medio plazo, el banco emisor apunta que «existen dudas sobre la incidencia de los desarrollos demográficos sobre la demanda potencial de vivienda».
El supervisor aborda también en el informe el elevado stock de vivienda nueva sin vender que se generó tras el desplome del sector, cuya absorción «continuó a un ritmo lento», debido al reducido número de transacciones de viviendas nuevas, y mostró «importantes diferencias» a escala regional. Para el Banco de España, los «mayores desajustes» entre oferta y demanda se concentran en las zonas costeras, donde se acumularon los mayores excesos durante la expansión.
El Banco de España cree que «es difícil determinar en qué medida el cambio de tendencia observado se irá reflejando en una recuperación sostenida de la actividad, dado el elevado volumen de viviendas sin vender y su particular distribución geográfica».
En otro informe de Caixa Research denominado “termómetro inmobiliario”, se analiza los tres subindicadores: uno dedicado a la oferta, otro a la demanda y un tercero a los precios. Sostiene que respecto a la demanda de vivienda, que a pesar de anotarse «un ligero aumento» en los últimos meses, «todavía se encuentra por debajo de los niveles considerados de equilibrio». De momento, los extranjeros impulsan este «avance» en la compraventa de viviendas, pero que para alcanzar esos niveles de equilibrio «es imprescindible que la demanda doméstica se sume al crecimiento».
La Caixa espera que la demanda doméstica de vivienda «gane vigor en 2015, gracias a un entorno económico más propicio, con un crecimiento del PIB y del empleo cercano al 3 % y una mejora de las condiciones de financiación». Respecto a la oferta, La Caixa augura «un buen 2015″ gracias al aumento de la inversión residencial, de las peticiones de visados para nueva construcción y de la ocupación en el sector», unas tendencias que «deberían consolidarse» este año, a pesar de que el stock de viviendas es todavía «muy elevado en algunas regiones», apunta.
En cuanto a los precios, el informe sí cree que han alcanzado «niveles de equilibrio» tras estabilizarse en el último trimestre de 2014. No obstante, desde el primer trimestre de 2008, el punto álgido de la burbuja inmobiliaria, los precios han caído un 37 % en términos reales, un 30 % en términos nominales, según La Caixa.
El servicio de estudios de La Caixa asegura que, de cara a aumentar la demanda de vivienda, será clave la consolidación del mercado laboral, mientras que la recuperación de la oferta «sigue estando muy condicionada por el stock de viviendas», considera. La Caixa Research, el servicio de estudios y análisis económico de La Caixa, cree que «el pulso del sector inmobiliario empieza a recuperarse» y que «el recorrido al alza de la demanda y la oferta (de vivienda) es amplio», aunque augura que la recuperación será «gradual» en ambos frentes. Así lo asegura en un análisis correspondiente al mes de mayo dedicado al sector inmobiliario, en el cual apunta que, pese a que «el nuevo ciclo empieza con unas constantes vitales saludables», será «imprescindible» ir tomando la temperatura al sector para certificar que no se comenten «errores del pasado».
Analizando los datos, en el primer trimestre de 2015 se vendieron en España 85.133 viviendas, lo que representa una subida del 4,4% frente al primer trimestre de 2014, según refleja la estadística sobre transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas ante notario que elabora el Ministerio de Fomento. Para encontrar un primer trimestre con más transacciones hay que remontarse al año 2010.
En un análisis anual, en los últimos doce meses las transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas ante notario ascendieron a 369.238, lo que supone un incremento del 12,8% frente a los doce meses anteriores.
