Cinco años después de desinflarse una serie de burbujas inmobiliarias que desencadenaron la crisis financiera mundial de 2008-2009 en países como Suiza, Noruega, Finlandia, Suecia, Francia, Alemania, Reino Unido, etc., «en sus mercados inmobiliarios están reapareciendo señales de espuma, ya que no de burbujas del todo formadas», alerta el economista Nouriel Roubini en declaraciones reproducidas en Periodista Digital a partir de un artículo que recoge Project syndicate.
«Sin embargo, en los mercados en ascenso, están apareciendo burbujas en Hong Kong, Singapur, China e Israel y en los más importantes centros urbanos de Turquía, la India, Indonesia y Brasil».
En un artículo que recoge Project Syndicate, afirma que entre las señales de que los precios de la vivienda en dichas economías están entrando en territorio de burbuja, figuran unos precios de la vivienda en rápido aumento y unas relaciones elevadas y en aumento entre los precios de la vivienda y los ingresos y altos niveles de deuda hipotecaria como porcentaje de la deuda de las familias.
Roubini piensa que en la mayoría de las economías avanzadas, los bajos tipos de interés a corto y a largo plazo están inflando las burbujas.
«En vista del anémico crecimiento del PIB, del abundante desempleo y la escasa inflación, un gran volumen de liquidez creado por la relajación monetaria ortodoxa y heterodoxa está haciendo subir los precios de los activos, empezando por los de la vivienda».
En China, donde la vivienda se encarece un 8% de media, y la India, los ahorros van destinados a las compras de viviendas, porque la represión financiera deja a las familias con pocos activos diferentes que brinden una buena protección contra la inflación.
La rápida urbanización habida en muchos mercados en ascenso ha hecho subir también los precios de la vivienda, pues la demanda supera la oferta.
En este punto, el economista recuerda que como los bancos centrales (en particular los de las economías avanzadas y las economías en ascenso con ingresos elevados) se muestran cautelosos a la hora de recurrir a los tipos de interés oficiales para luchar contra las burbujas, la mayoría de los países están recurriendo a una reglamentación y una supervisión macroprudenciales del sistema financiero para abordar unos mercados de la vivienda que están creando espuma.
Unas medidas insuficientes
Ello implica relaciones menores entre el préstamo y el valor, normas más estrictas sobre los seguros de hipotecas, limites a la financiación de las segundas residencias, mayores reservas de capital anticíclicas para la concesión de hipotecas, mayores cargas de capital permanentes para las hipotecas y limitaciones de la utilización de fondos de pensiones para pagar las entradas correspondientes a las compras de viviendas a plazos.
En cualquier caso, apunta en su artículo de Project Syndicate, en la mayoría de las economías, esas políticas macroprudenciales son modestas.
«Dicho con claridad: es cierto que las restricciones macroprudenciales son necesarias, pero han sido insuficientes para controlar las burbujas de la vivienda».
Puede que las nuevas burbujas inmobiliarias de la economía mundial no estén a punto de reventar aún, porque las fuerzas que las alimentan (en particular, el dinero barato y la necesidad de protegerse contra la inflación) siguen funcionando plenamente.
Además, recoge el economista, muchos sistemas bancarios tienen mayores reservas de capital que en el pasado, lo que les permite absorber las pérdidas resultantes de una corrección de los precios de la vivienda, y, en la mayoría de los países, el patrimonio neto de las familias con sus viviendas es mayor del que era durante la burbuja de las hipotecas de gran riesgo en los Estados Unidos, pero cuanto más suban los precios de la vivienda, más bajarán (y mayor será el daño financiero y económico consiguiente) también cuando se desinfle la burbuja.
«En los países en los que los préstamos sin responsabilidad subsidiaria de terceros permiten a los prestatarios abandonar una hipoteca cuando su valor supere el de su casa, el desinflarse de la burbuja inmobiliaria puede provocar suspensiones de pagos y crisis bancarias a gran escala».
«Y en los países (por ejemplo, Suecia) en los que los préstamos con responsabilidad subsidiaria de terceros permiten la incautación de los ingresos de la familia para satisfacer el pago de las obligaciones hipotecarias, el consumo privado puede desplomarse». En los dos casos, el resultado sería el mismo: recesión y estancamiento.
«Lo que estamos presenciando en muchos países parece una reproducción en cámara lenta del último descarrilamiento del mercado de la vivienda y, como en la última ocasión, cuanto mayores sean las burbujas, más dura será la colisión con la realidad».