La banca fue la protagonista de la gran crisis inmobiliaria. Igualmente, el sector financiero, desde los bancos hasta los fondos de inversión, están teniendo un papel protagonista en la reanimación de las operaciones de compraventa de viviendas. Es financiador, comercial y hasta promotor. Actualmente, y tras haber digerido ya parte del stock, las principales entidades de nuestro país siguen teniendo todavía más de 65.000 viviendas en su balance, a los que hay que añadir otros activos como locales, garajes y oficinas.
La banca es la mayor inmobiliaria del país y sus movimientos determinan la velocidad de las operaciones y, sobre todo, el precio al que finalmente se cierran. Las ventas del llamado banco malo, la Sareb, han perdido algo de fuerza en 2015 aunque sigue siendo un actor fundamental. Según anunció recientemente su presidente, Jaime Echegoyen, la sociedad que gestiona los activos procedentes de la reestructuración bancaria vendió 2.800 inmuebles en los tres primeros meses de este ejercicio, lo que supone unas 26 unidades cada día, frente a los 32 inmuebles diarios del mismo periodo de 2014.
Al otro lado de la mayor parte de las ventas del banco malo se encuentran bancos y fondos «buitre», que en este negocio van de la mano. El ranking de las entidades financieras lo lidera Caixabank, con su inmobiliaria Servihabitat, que controla el fondo estadounidense TPG. La entidad gestiona activos por un valor cercano a los 60.000 millones, tras haberse adjudicado algunas de las carteras más cuantiosas subastadas por la Sareb y que le permitieron ganar músculo. A continuación se sitúan Haya Real Estate, marca que Cerberus puso a Bankia Habitat tras comprarla, con más de 52.000 millones de euros, y Altamira (propiedad del fondo Apollo tras comprárselo al Santander a principios de 2014) con 45.500 millones de euros.
La inmobiliaria del Sabadell, Solvia, se ha colado también entre las cinco sociedades más activas del mercado pese a haber seguido una estrategia diferente a sus colegas. Este último ha sido el único que no vendió su sociedad inmobiliaria a fondos de inversión y su apuesta, desarrollar y rentabilizarla por sus propios medios, le ha dado buenos resultados. Tras adjudicarse recientemente una cartera de la Sareb por 34.000 millones, los responsables de la sociedad quieren que Solvia lidere el proceso de concentración que se espera en el negocio de los llamados «servicer», es decir, de las plataformas de gestión del ladrillo tóxico de la banca.
Los fondos, expertos en gestionar este tipo de activos, han encontrado en este negocio un maná. Ahora bien, para hacerlo más rentable están buscando volumen, es decir, sumar más carteras y ganar escala. De ahí el interés de muchos de ellos en todos los procesos de subastas de los últimos meses, como el que despertó la cartera de hipotecas problemáticas de Catalunya Banc, que finalmente se adjudicó Blackstone, que ya se había hecho con la plataforma del banco catalán.
Otra de las vías de solución ante el gran stock está siendo la promoción. Banco Santander es un claro ejemplo de ello: actualmente la entidad presidida por Ana Botín desarrolla unas 300 promociones inmobiliarias en España. Es una fórmula para tratar de recuperar la inversión materializada en los tiempos de las vacas gordas que más quebraderos de cabeza ha causado a los banqueros: el suelo.
Santander levanta construcciones sobre suelo que acabó en su balance tras el impago del promotor y por el que la entidad ha tenido que dotar elevadas provisiones. También la Sareb está desarrollando suelo y terminando promociones sin terminar que absorbió y en torno a las que ve rentabilidad.
Según explicó el consejero delegado del Santander, José Antonio Álvarez, en la presentación de los resultados del banco, para asegurar que hay demanda para la promoción, la entidad es más selectiva con la situación del proyecto y sólo la inicia una vez que ya ha vendido el 30% sobre plano. Hasta marzo de 2015, el Santander vendió 2.500 activos inmobiliarios, una cantidad menor a la del primer trimestre del año pasado. En concreto, 2014 terminó con 12.000 ventas cerradas.
