La crisis resucita la moda del trueque de viviendas
Basta entrar en el portal de anuncios cambalache.es e introducir las palabras cambio viviendas, para que automáticamente aparezca una lista interminable de inmuebles en toda España. Y es que la crisis que atraviesa el sector y que dificulta la venta de viviendas tiene también sus recursos: si no vendo, cambio. Pero, ¿se trata de una práctica segura? Según publica la revista Consumer en un estudio, esta práctica se ha resucitado en gran parte por la imposibilidad de promotoras y particulares de desprenderse de sus viviendas a un precio razonable. Por lo tanto, en el intercambio se da por hecho la pérdida de dinero de una de las dos partes, como es el caso del que cambia la vivienda por otra más barata al no poder afrontar el pago de su hipoteca y verse con dificultades para llegar a fin de mes.
Una práctica oportunista
Tal y como señala el abogado Juan Alberto Pérez Senso, socio del despacho Pérez-Alvarez Abogados, la figura del intercambio de viviendas empieza a ser un caso generalizado por las dificultades actuales en la adquisición de vivienda. “Los precios están bajando, pero la compra de una vivienda sigue siendo complicada para muchas familias, básicamente por las dificultades para conseguir financiación ajena debido a la desconfianza de las entidades de crédito y subida imparable del Euribor”, señala.
Explicando el proceso que obedece a una operación de esta categoría, Pérez Senso señala que la vivienda suele venir acompañada de una carga hipotecaria que cuesta mucho asumir. Incluso puede darse el caso de que tenga ya iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria. Una solución puede ser permutar su vivienda por otra (normalmente más modesta) que sí puede pagar. De esta forma la ventaja es doble. Por un lado, vende su vivienda y, en paralelo y en el mismo momento, adquiere otra. Así evita colocar su vivienda en el mercado y esperar meses y meses para venderla en un mercado a la baja que les obligaría, en función de sus necesidades, a tener que rebajar de forma sustancial el precio. Además de ganar tiempo, al emplear como medio de pago su vivienda no tienen que esperar a hacer líquido el inmueble para comprar la nueva vivienda con ese dinero. Una segunda ventaja se centra en que se mantiene la propiedad de una vivienda (aunque más modesta), y se puede por lo tanto satisfacer sus necesidades de vivienda habitual.
¿Y los problemas?
Los problemas que puede presentar este tipo de intercambios son los mismos que se pueden plantear en una compraventa. Es aconsejable que las partes se informen del estado de cargas y gravámenes de los inmuebles que vayan a adquirir, y que acudan al asesoramiento de un profesional para la preparación de los contratos.
Puede darse el caso de que una o las dos propiedades que intervienen en el trueque cuenten con una hipoteca pendiente. De hecho, suele ser sin duda lo más usual. Antes de nada, y aunque resulte obvio, hay que aclarar que la hipoteca no es más que un derecho real de garantía que es totalmente accesorio de una obligación principal: la devolución de un préstamo. En definitiva, el inmueble «responde» de la devolución de un préstamo del que tiene que responder una persona física. En el tráfico inmobiliario, cuando se adquiere una vivienda con garantía hipotecaria, lo más común es que la parte adquirente retenga parte del precio para cancelar la deuda, o incluso se subrogue personalmente en dicha deuda para liberar así al vendedor-deudor frente al banco.
Trámites burocráticos
Entre los pasos que los interesados en cambiar de casa, mediante el trueque, deben seguir, se halla la permuta o compraventa. Según explica Juan Alberto Pérez se trata de dos compraventas, con la única diferencia que el medio de pago empleado, en lugar de dinero, es un bien distinto. El Código Civil define la permuta (art. 1.538) como un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Es un contrato de cambio «in natura» que se caracteriza por la inexistencia de precio en dinero (lo que no quiere decir que parte del precio pueda completarse con dinero). Siendo por tanto una compraventa doble, los trámites que se deben seguir son iguales a los de una compraventa normal: otorgamiento de escritura pública, liquidación de impuestos (Transmisiones Patrimoniales Onerosas), inscripción en el Registro de la Propiedad, etc.).
Lo único que hay que tener en cuenta es que, en un mismo acto, se producen dos transmisiones, o lo que es lo mismo, dos compraventas, por lo que los gastos e impuestos se duplican. Se tendría por lo tanto que liquidar el impuesto por cada una de las transmisiones patrimoniales (ITP-AJD), dos plusvalías municipales (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), dos facturas notariales (el notario realizaría una individualización de la base para fijar su arancel y facturaría de forma independiente), y dos facturas del Registro de la Propiedad correspondiente. Lo habitual es que las partes pacten que cada una asuma sus gastos e impuestos, pues normalmente en las permutas no coincide el valor o precio de los inmuebles que se intercambian.
Más información en
http://www.consumer.es/web/es/vivienda/compra/2008/09/15/179703.php
