Los promotores inmobiliarios calculan que si contaran con una financiación de alrededor de 72.000 millones de euros entre 2011 y 2015 en crédito promotor podrían recuperar progresivamente su ritmo de producción e incluso construir unas 300.000 viviendas al año ya en 2015, mientras que el propio ajuste del sector permitiría reducir técnicamente el «stock» hasta poco más de 30.000 viviendas.
Concretamente, cifran sus necesidades de financiación en 8.422 millones de euros en 2011, 9.900 millones en 2012, 12.760 millones en 2013, 17.600 millones en 2014 y 23.540 millones en 2015, partiendo de la hipótesis de que estos créditos se subrogarán a los particulares a los dos años de su concesión.
Estos cálculos se incluyen en una propuesta realizada al Ministerio de Fomento hace 15 días bajo el título «Plan de Reconversión del Sector Inmobiliario Residencial», de cara a la reunión de la Comisión a tres bandas compartida con la banca pendiente de aún de fecha, tal y como ha revelado el presidente de la patronal de los promotores y constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, durante su comparecencia en la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados.
Según concretó, el impacto de este plan sería de 0,33 puntos porcentuales del PIB por cada 100.000 viviendas construidas, con lo que ya en 2015, la aportación del sector sería de casi un punto porcentual. Además, mientras aún no ha terminado el ajuste del empleo en el sector, según los promotores, la construcción 300.000 viviendas anuales permitiría generar unos 642.000 puestos de trabajo anuales, además de un retorno fiscal de 28.800 millones de euros.
Los datos que manejan los promotores reflejan que el volumen actual de sus créditos dudosos es de 180.000 millones de euros, más del doble de lo que sería necesario aportar por la banca en el escenario que se propone.
Ahora bien, Galindo dejó claro que «si no hay financiación no se podrá devolver el dinero«, con lo que, si los promotores no vuelven a construir y permanecen en los «mínimos» actuales, el problema del crédito promotor no tendrá solución. Más aún, el 62% de los activos inmobiliarios adjudicados por la banca son suelo, que habrá de ser promovido en gran parte, al ser un producto de difícil comercialización.
De hecho, los promotores también aportan datos sobre el impacto de la venta esperada de viviendas sobre los promotores y las entidades financieras. Esto es, la desamortización de suelo supondría para la banca de 37.000 millones de euros entre 2011 y 2015. Para los promotores el beneficio empresarial (del 10% del precio de venta) sería de 14.800 millones.
Las cifras del plan
Así pues, el plan calcula que ya en 2011 podrían construirse 100.000 viviendas, casi un 10% más que en 2010, siempre que se contara con una financiación al promotor de 8.422 millones de euros, frente a los 8.045 millones del pasado año. En este año, estas cifras permitirían aportar puntos porcentuales al PIB y crear 229.702 empleos, más del doble que en 2010.
Ahora bien, los promotores calculan que las ventas en 2011 rondarían los 175.000 inmuebles, por debajo de las 225.000 de 2010, al no contar ya con el «efecto llamada» de los cambios fiscales del pasado año, como la subida del IVA o la eliminación de la deducción por compra para rentas superiores a 24.000 euros.
Para los años siguientes, todos los indicadores irían en aumento a golpe de una financiación de 9.900 millones de euros en 2012, de 12.760 millones en 2013, de 17.600 millones de euros en 2014 y de 23.540 millones en 2015. En total, 72.222 millones de euros a lo largo del periodo.
En la letra pequeña, los promotores cuentan con que el precio medio de la vivienda será de 160.000 euros, con un ‘loan to value’ del 80%. Además, cuentan con que no habría que financiar los suelos –el 25% del valor final del piso– pues ya estarán incluidos en los balances de las entidades financieras y en los balances de las promotoras.
En términos de actividad, ello se traduciría en un ritmo de iniciación de 300.000 viviendas anuales a partir de 2015, que gracias a un incremento sostenido de las ventas del 10% anual, permitiría ir reduciendo el «stock» desde los 675.000 inmuebles en 2010, hasta las 129.508 viviendas en 2015 y las 30.000 en 2017.
A ello también ayudará que la entrada de viviendas terminadas al mercado irá siendo más parejo al de las iniciadas (con una aproximación a un coeficiente del 90%) por el frenazo en la producción en los años anteriores. Así, en 2017 se terminarán 270.000 viviendas frente a las 300.000 que se iniciarán.
Propuestas par garantizar el crédito
Una vez expuestos los objetivos, los promotores también incluyen una serie de propuestas para garantizar el crédito, el origen de todo el flujo. En primer lugar, proponen la creación de una categoría de vivienda social y económicamente sostenibles, que al contar con un precio ajustado y con un mayor nivel de preventas, permita una reducción de la ponderación del riesgo en su financiación. Según Galindo, toda vivienda que se ajustase a este concepto computaría en los balances en lugar de por los actuales estándares, por unos bajos, de forma que las entidades podrían poner más fácilmente el dinero en circulación.
Otras de las fórmulas por las que apostó Galindo fueron aplicar medidas «durante un tiempo acotado» para estabilizar el valor de los activos en manos de los promotores, que dado el abultado volumen de suelos que poseen, permitiría evitar el cierre de empresas a largo plazo. Al mismo tiempo, los promotores apuestan por agilizar los procesos productivos para no tener que aprovisionar tanto suelo.