Las hipotecas 100, aquellas hipotecas que financiaban el total de la compra de la vivienda (o incluso más), fueron un producto muy difundido durante la burbuja inmobiliaria, al suponer una excelente posibilidad de negocio a los bancos y facilitar el acceso a la vivienda a cientos de familias. Sin embargo, al llegar la crisis los requisitos de las entidades se recrudecieron, haciendo casi imposible alcanzar una financiación que superase el 80 %. Años más tarde parece que los bancos vuelven a ofrecer este tipo de productos con moderación.
Por mucho que busquemos en los diferentes portales bancarios o incluso inmobiliarios, no encontraremos las ofertas de hipotecas 100 disponibles. Como tantos otros productos bancarios, se trata de una oferta muy personalizada y que el banco sólo ofrece a clientes puntuales y bajo ciertos parámetros.
Para acceder a una financiación total, tendremos dos posibles vías: o bien comprar un piso de banco, viviendas resultantes de ejecuciones hipotecarias, o contar con un perfil muy solvente, cargado de garantías para la entidad.
En el primero de los casos, nuestra ventaja de negociación parte de la necesidad de las entidades de deshacerse del parqué inmobiliario acumulado a lo largo de los últimos años. Esto podría aumentar el límite de financiación, aunque tampoco garantiza el 100 %.
En la segunda situación, la del perfil con una solvencia muy por encima de la media, el banco buscará consumidores capaces de asegurar:
Ingresos elevados que supongan más de tres veces la cuota mensual de la hipoteca.
Estabilidad laboral, antigüedad en el trabajo, así como las posibilidades de crecimiento de nuestro sector.
Garantías extra que seamos capaces de aportar, como otras propiedades o avalistas.
No figurar en ficheros de morosos, así como no tener otras deudas pendientes.
En este caso, la fidelidad a nuestro banco podría ser un factor que juegue a nuestro favor. Si nuestra entidad nos conoce desde hace tiempo y hemos tenido una buena relación con ellos (con varios productos contratados a lo largo del tiempo y sin problemas de solvencia), tendremos más posibilidades.
El estándar que solemos encontrar del 80 % del valor de la vivienda para acceder al crédito hipotecario no es un mero capricho de las entidades. Desde el punto de vista del negocio, cuanto mayor sea el crédito, mayores serán los intereses que pueden conseguir. Dicho de otro modo, la banca no gana realmente nada con el 20 % que nosotros tengamos ahorrados (más el 15 % aproximado para los gastos de compraventa e hipoteca). El origen del requisito de ahorros previos responde al hecho de que si somos capaces de juntar un 35 % del valor de nuestro hogar, significa que hemos tenido unas condiciones financieras suficientes que nos permitirán seguir haciendo frente a las cuotas en el futuro. Sin ir más lejos, la tasa de morosidad de las hipotecas 100 % supera el 25 %, 8 veces más que en las hipotecas con una financiación estándar.
En la actualidad, la banca se encuentra inmersa en la búsqueda de clientes solventes, con perfiles que puedan dar lugar a una relación de servicios integrales, muy vinculados, que permitan la oferta de grandes paquetes de servicios “todo incluido”, capaces de rentabilizar las inversiones de la banca. Si no contamos con el perfil y las garantías necesarias para entrar en este juego, las hipotecas 100 % continuarán siendo un producto fuera de nuestro alcance.