Unas 550.000 viviendas en España podrían reclamar la devolución del pago de la plusvalía a los ayuntamientos por haberse transmitido por un valor inferior al de adquisición si finalmente la sentencia del pasado mes de febrero del Tribunal Constitucional que declaraba el impuesto de plusvalías del Ayuntamiento de Irún, se traslada al ámbito estatal. Ese más de medio millón de viviendas es el cálculo realizado por Tinsa a partir de sus estadísticas de evolución del precio de la vivienda y de datos del Ministerio de Fomento y del Colegio de Registradores de la Propiedad. En esta bolsa de viviendas se incluyen tanto operaciones de compraventa, como donaciones, permutas y herencias, que también están gravadas con el pago de este impuesto.
La estimación tiene en cuenta el número de transmisiones de viviendas realizadas en España entre 2013 y 2016 (ya que pueden recurrirse las operaciones de los últimos cuatro años), así como el periodo medio que los inmuebles han estado en manos de sus propietarios.
Marta García, directora de consultoría técnica de Tinsa, pone el ejemplo de una vivienda situada en el distrito de Carabanchel (Madrid) con un valor de mercado de 180.000 euros y cuyo valor catastral del suelo es de aproximadamente 52.000 euros. “Según los cálculos de la Administración, si se vendiera hoy esa vivienda tras el periodo medio de tenencia en España (12 años), la plusvalía municipal a liquidar serían 5.000 euros. La realidad es que esos 180.000 euros suponen una significativa pérdida respecto a los 245.000 euros de valor de mercado que tenía en la fecha de su adquisición, en el año 2005”, explica García.
El importe de la plusvalía aumenta a medida que se incrementa el valor de mercado de la vivienda transmitida. Es el acso de un piso en el distrito de Tetuán (Madrid), que se adquirió en 2005 por 420.000 euros y que actualmente tiene un valor de mercado de 350.000. Si se vendiera ahora este inmueble, el impuesto se elevaría a 9.890 euros, pese a que el propietario ha sufrido una pérdida patrimonial de 70.000 euros.
Para demostrar que no hay ganacias, “las escrituras de la última y penúltima compraventa del inmueble, que especifican el precio de transmisión, no serían referencias suficientes. Tampoco lo sería una estadística de variación media del valor de la zona o código postal donde se ubica el inmueble, ya que es necesario referenciar la evolución al inmueble en concreto”, señala García. El Tribunal Constitucional ratifica la necesidad de presentar un informe técnico acreditativo y “menciona de forma literal la valoración pericial contradictoria como ejemplo de prueba válida para demostrar la pérdida patrimonial”.
La sentencia del Tribunal Constitucional allana el camino para las reclamaciones en los casos de venta, herencia o donación de inmuebles que han visto reducido su valor entre el momento de la adquisición y el de la transmisión. Hasta ahora, las impugnaciones de plusvalías se han tramitado con una perspectiva de éxito muy incierta, ya que la interpretación de si procede o no el cobro del impuesto correspondía al juez competente en cada caso y a la pericia de los letrados para demostrar la inexistencia de incremento de valor durante el periodo de tenencia del activo.
