En este artículo de Borja Mateo aborda la bajada de los precios de los pisos en todos aquellos lugares sobre los que dispone de suficientes datos estadísticos como para llegar a conclusiones que reflejen la realidad de sus zonas; en este caso se trata del conjunto del territorio nacional, de casi todas las provincias y sus capitales, de muchas ciudades de provincias, así como de los distritos de Madrid y Barcelona. Se trata de saber cuál es la bajada de precios de compraventa efectiva (precios a los que se están vendiendo las casas en España) de las viviendas (casas o apartamentos) de segunda mano entre particulares desde el pico de la burbuja hasta finales de agosto de 2013, por un lado, y desde el pico de la burbuja hasta finales de agosto de 2014 por otro. Finalmente compararemos la evolución del precio de la vivienda en el período 31 de agosto de 2013 y 31 de agosto de 2014.
Términos que usaremos:
1. Precio de oferta. Se trata del precio al que el vendedor particular pretende vender su inmueble. Para ello usaremos los precios recogidos en el índice Fotocasa
2. Precio de pico. Es el precio medio de compraventa efectiva que alcanzaron los pisos en el apogeo de la burbuja para una determinada zona. Tomaremos los valores de referencia marcados por el índice fotocasa arriba mencionado;
3. Precio de compraventa efectiva. Se trata del precio al que se cruzan las operaciones entre particulares en el mercado de segunda mano. En una fase de bajadas de precios de pisos, los anteriores precios son inferiores a los precios de oferta ya que los compradores demandan rebajas adicionales para cerrar las transacciones;
4. Indice Tecnocasa: se trata de una serie de estudios que la red inmobiliaria Tecnocasa realiza sobre las transacciones inmobiliarias en las que intermedia a través de sus delegaciones. Este índice se publica para una serie de ciudades y es el único que recoge precios de compraventa efectiva.
Realidades de las que partimos:
1. Los precios de los pisos de compra-venta efectiva vivieron su apogeo entre el tercer trimestres de 2006 y el primero de 2007 . A partir de entonces los precios comenzaron a bajar región tras región. De este hecho tenemos la certeza usando los estudios que Tecnocasa. Según este estudio, fue Barcelona la primera gran ciudad analizada en la que los precios comenzaron a bajar . Tecnocasa es el único índice que se centra en los precios de pisos efectivos de compraventa efectiva: el resto de índices tratan los precios de oferta o bien en los de tasación;
2. Los precios de oferta siguieron subiendo hasta mediados de 2007. Es decir, en los portales inmobiliarios, los vendedores potenciales seguía subiendo sus expectativas de precio de venta hasta después de que los precios de compra-venta efectiva comenzaran a bajar4;
3. Precios de venta sólo entre particulares en el mercado de segunda mano. Sólo utilizaremos los precios de oferta, pico y compraventa efectiva entre particulares en el mercado de segunda mano puesto que sólo existen estadísticas sobre los tres tipos de precios para pisos de segunda mano, nunca de primera. Tanto el índice Fotocasa como el Tecnocasa, versan sobre pisos de segunda mano vendidos entre particulares. De esta forma dejamos de lado los pisos de primera mano, así como los que venden los bancos.
Sistemática de cálculo:
Uso del índice fotocasa. Para cada una de las provincias, ciudades y barrios que analicemos, partiremos de la siguiente premisa: diremos que en el período que va desde finales septiembre de 2006 hasta el primer trimestre de 2007 (comienzo del período en el que los precios comenzaron a bajar) los vendedores eran capaces de vender sus pisos al mismo precio que pedían; es decir, los precios de oferta, de pico y el de compraventa efectiva coincidían. Aunque muy posiblemente en muchas zonas esto no fuera cierto, sino que el precio de compraventa efectiva fuera superior o inferior al de oferta, nos ayudará a llegar a resultados. De la misma forma, como precio actual de oferta, tomaremos los consignados en el índice fotocasa para las mismas zonas a finales de agosto de 2013 y de 20146 . Sabemos que desde finales de septiembre de 2006- primer trimestre de 2007, los precios de los pisos comenzaron a bajar, pero no sabemos exactamente en qué mes empezaron a caer en cada una de las zonas; por esta razón, en cada uno de los 351 lugares observados, tomaremos un mes tras el 1 de septiembre de 2006 como el mes de apogeo.
Conclusiones:
• Respecto a los datos de 2013 , en estos últimos doce meses, los precios de los pisos han bajado el 2,15% a nivel nacional con lo que el ritmo de bajada de precios ha disminuido fuertemente;
• En 29 de los 351 lugares analizados, los precios de los pisos han subido en 27 lugares de España, entre los cuales destacan cinco distritos de Barcelona capital, la ciudad de Ibiza y las provincias de las Islas Baleares y Salamanca
De cara a futuro se plantea la gran pregunta de si los precios de los pisos pueden subir y de si estas subidas son sostenibles en el tiempo. Taxativamente no: puede ser que los precios suban en alguna zona en concreto (Barcelona capital), pero de ninguna manera en el conjunto del país. El estancamiento de precios, bajadas más discretas o pequeñas subidas, vienen motivadas por la entrada de liquidez a activos de mayor rendimiento en un mundo donde la rentabilidad de los activos permanecerá muy baja durante un buen tiempo; en cuando los tipos de interés suban, o bien la mora aumente, la salida de dinero del mercado inmobiliario harás que los precios bajen de nuevo.
• Comprarse un piso ahora es la forma más efectiva de destruir un patrimonio. Estamos en medio de un superciclo de bajadas de precios de pisos cuyo desarrollo continuará teniendo lugar durante los próximos años;
• Lo más inteligente en estos momentos es el alquiler, la renegociación del alquiler existente mismo de forma dinámica y la demora máxima de la adquisición de vivienda. A los pisos que se vendan hoy, seguirán muchos más a lo largo de los próximos años
