El sector de la construcción supondrá el 7,5% del Producto Interior Bruto (PIB) español durante el periodo 2009-2010, con una aportación de 1,044 billones de euros, un 41% menos que durante los años 2005 y 2006, cuando esta actividad soportaba el 14% de la economía nacional. Así lo asegura el informe «Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario Español» presentado la semana pasada por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.
Según esta consultora, el precio de la vivienda no ha tocado fondo, ya que el ajuste del precio medio no ha llegado a su fin, y para absorber el «masivo ‘stock’ existente» debería contraerse aún otro 27% para situar la tasa de esfuerzo medio de las familias en torno al 30% de su renta disponible.
Según asegura el informe, la crisis económica en España ha afectado principalmente al mercado inmobiliario, con abruptos descensos en las transacciones de viviendas que sin embargo no se han terminado de trasladar a los precios.
Las tasaciones de los bancos: una quimera
La consultora inmobiliaria apuntó, como una de las causas de este desajuste en el precio, que las tasaciones de las entidades financieras «no reflejan el verdadero valor de mercado» y provocan una «sobrevaloración generalizada de los inmuebles», mientras que el informe muestra que el volumen de transacciones en España descendió durante el 2009 un 41%.
Como salida a esta situación, Aguirre Newman abogó, entre otras medidas, por la creación de un marco legal más favorable para atraer capital extranjero, así como la creación de un «nuevo mapa bancario» en España, poniendo en marcha la capacidad de actuación del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB).
Difícil solución a corto plazo
En esta línea, el director de Análisis e Investigación de Mercados de Aguirre Newman, Javier García-Mateo argumentó que la sobrevaloración del suelo tiene difícil solución «a corto plazo» y aseguró que la solución pasará «ineludiblemente» por conocer la capacidad real que tienen las entidades financieras de asumir las pérdidas derivadas de las provisiones por la depreciación del valor de determinados suelos.
La consultora dijo que la velocidad del ajuste del precio de la vivienda va a depender en gran medida de la estrategia que utilicen los bancos para sacar al mercado las viviendas que han adquirido como daciones en pago o ejecuciones.
Durante el tercer trimestre del año, los precios de la vivienda en España han caído un 7,8% interanual, frente al descenso del 31% en la compraventa de viviendas libres durante el primer semestre.
La rehabilitación: clave en la recuperación
Para García-Mateo, uno de los autores des informe, la clave para el empuje del mercado será la rehabilitación de viviendas, que aunque en la actualidad sólo recibe el 19% de la inversión total del sector, «podría ser un motor de creación de empleo durante los próximos años y aportar un 8% de la producción nacional».
Según los cálculos de Aguirre Newman, cerca de un 23% de las viviendas españolas, 5,6 millones, necesitan ser rehabilitadas en el corto plazo, así como 3,1 millones de metros cuadrados de superficie de oficinas alquilables, construidas antes de los años 80 y que en la actualidad se encuentran obsoletas.
Naves industriales
En similar estado se encontrarían las naves industriales en las zonas más demandadas por los operadores logísticos como los parques empresariales cercanos a las ciudades de Madrid y Barcelona.
Otro de los aspectos destacados por el informe es el hecho de la menor inversión pública en relación con la iniciativa privada, uno de los motivos por los cuales el 96% de la inversión realizada en construcción se destinó a residencia, de la que un 43% es vivienda vacacional.
Respecto al mercado residencial, la consultora inmobiliaria destacó que a la largo del 2009 se ha caracterizado por la confirmación del ‘stock’ sin vender, con más de 610.000 viviendas nuevas terminadas, casi 380.000 en construcción y más de 520.000 en el mercado de segunda mano y alquiler.
Fondos oportunistas
En cuanto al mercado terciario e industrial, la consultora destacó la existencia de 21 fondos «oportunistas» activos en España, «con interés real» en adquirir inmuebles, que podrían desembolsar en torno a 8.500 millones de euros entre 2010 y 2012.
En el mercado de alquiler de oficinas, tras dos ejercicios de «fuertes ajustes» en la contratación, el estudio prevé una mejoría de los indicadores una vez corregidos los precios de acuerdo a la situación actual. Un ajuste que ya se ha producido en el mercado logístico e industrial, con un recorte medio de los precios del 15%.
En el capítulo de centros comerciales, en 2009 la incorporación de superficie bruta alquilable se situó en 375.000 nuevos metros cuadrados, un 67% menos que la inaugurada el ejercicio precedente, y para 2010 se espera una tendencia continuista, marcada por la «paralización generalizada» en el desarrollo de nuevos proyectos comerciales y las reducciones temporales de los precios de alquiler de hasta el 45%.
