Bankinter. El sector inmobiliario español está iniciando un cambio de tendencia hacia una etapa de recuperación. La reactivación del sector será muy gradual, condicionada por unos niveles de desempleo todavía elevados, el descenso de la población residente y un stock de vivienda disponible sobredimensionado. Sin embargo, los síntomas de estabilización comienzan a ser tangibles: la demanda de vivienda está creciendo con respecto a 2013, el descenso de los precios se ha moderado de forma significativa y el entorno económico seguirá mejorando en los próximos 18 meses.
Por último, la inversión extranjera en inmuebles se está acelerando y la presión alcista que ya comienza a reflejarse en los precios de activos inmobiliarios como oficinas, centros comerciales y hoteles, se trasladará en los próximos trimestres al mercado residencial de calidad. En consecuencia, el sector inmobiliario ofrece de nuevo oportunidades atractivas. La inversión directa en activos de calidad y buenas ubicaciones, la diversificación de riesgos y contemplar un horizonte temporal no inferior a 5 años son principios esenciales para aprovechar esta tendencia de recuperación.
El año 2013 puede considerarse el punto más bajo en la historia reciente del sector inmobiliario residencial en España. El ajuste a la baja de los precios de la vivienda continuó (-30,6% desde 1T’08) aunque el descenso se va moderando progresivamente. Las ventas de vivienda alcanzaron su mínimo desde que existen registros históricos, con un retroceso de -17%, provocado por un desplome superior al 50% en las ventas de vivienda nueva (ver gráfico 1). La recesión económica, el elevado nivel de desempleo y el efecto negativo del aumento del IVA y la finalización de los incentivos fiscales a la compra de vivienda fueron los detonantes de esta caída. Tras un año de duro ajuste como fue 2013, la cuestión clave es determinar si el ciclo inmobiliario ha tocado fondo y cuándo va a comenzar a recuperarse. En nuestra opinión, el sector inmobiliario residencial español se encuentra en un punto de inflexión. Los síntomas de estabilización a los que nos referíamos en el informe sobre el sector inmobiliario residencial publicado en diciembre de 2013 se están confirmando, y 2014 representa un cambio de tendencia en la demanda y los precios que ganará mayor fuerza en los 2 próximos años.
La demanda de vivienda total aumentará este año por primera vez desde el año 2010 y las ventas de vivienda nueva deberían registrar el primer incremento desde el año 2007. En nuestra opinión, las cifras de ventas de viviendas de los primeros meses del año corroboran que nos encontramos en un cambio de tendencia, que no vendrá definido por un rápido despegue de la demanda, sino por una recuperación más lenta que en ciclos anteriores. En primer lugar, los fuertes incrementos de las ventas de vivienda que se han registrado en el período enero-mayo (+25,6% acumulado frente a 2013 según las cifras del Consejo General del Notariado) están desvirtuados por la comparativa con unas cifras del 1T’13 especialmente negativas y se irán modulando en los próximos meses.
Además, la demanda de vivienda no volverá a alcanzar las cifras de la etapa de mayor apogeo del sector inmobiliario en los años 2005-2007, debido a 2 frenos estructurales:
:: Descenso de la población.- Las estimaciones publicadas por el INE para los próximos años prevén un descenso y un progresivo envejecimiento de la población, ya que el número de residentes en España con edades comprendidas entre los 25 y 49 años (edad en la que se concentra la demanda) se reducirá en más de 4 millones de personas entre los años 2014 y 2023. Por último, la población residente en España también se reducirá por la emigración, ya que el INE estima que entre los años 2014 y 2016, habrán abandonado nuestro país unas 825k personas.
:: Disponibilidad de crédito.– La financiación hipotecaria se seguirá concentrando en las ventas de activos adjudicados que realicen las entidades con mayor exposición al sector inmobiliario. El crédito hipotecario continúa descendiendo y no creemos que se vaya a reactivar de forma significativa en el corto plazo debido a la fase de desapalancamiento en la que nos encontramos, a que la morosidad todavía ya no crece pero no ha comenzado a reducirse (gráfico 3) y a que las medidas adicionales anunciadas por el BCE (TLTROs) no están destinadas al crédito para la adquisición de vivienda.
Sin embargo, estos obstáculos no impedirán que las ventas repunten de forma progresiva desde los mínimos actuales hasta un nivel próximo a 330k en 2014 y 365k en 2015. De esta cifra total, las ventas de viviendas nuevas deberían situarse en una cifra cercana a 65k en 2014 y 90k/100k en el año 2015. Esta recuperación gradual vendría motivada por 3 factores:
:: Mejora de la economía. La economía española acumula ya 3 trimestres consecutivos en fase de expansión y el PIB crecerá unas tasas de +1,3% y +2,1% durante los años 2014 y 2015 respectivamente, según nuestras estimaciones publicadas en el informe de estrategia de inversión.
Este crecimiento está comenzando a tener una influencia directa en el empleo, variable determinante para el mercado inmobiliario. En el primer semestre del año, el número de parados se ha reducido en 250k personas y el número de afiliados a la Seguridad Social ha aumentado en 327k. Aunque una parte significativa de la creación de empleo es temporal, esta mejora del mercado laboral permitirá que la tasa de paro se reduzca desde 25,9% hasta 22,2% a finales de 2015, lo que podría favorecer la demanda.
:: Compras por parte de extranjeros. Las compras de vivienda por parte de extranjeros y no residentes se redujeron a una tasa anual compuesta de -40% entre 2007 y 2009, pero han registrado crecimientos de doble dígito en los 2 últimos años, de forma que las compras realizadas por extranjeros y no residentes ya suponen el 16% del total. A pesar del saldo migratorio negativo, estimamos que la demanda de vivienda por parte de extranjeros aumentará en los próximos trimestres, debido a los atractivos precios tras una larga fase de ajuste, el notable crecimiento económico registrado en países como Alemania y Reino Unido y el atractivo de España como destino vacacional por el clima y la mayor seguridad que en otros destinos del Mediterráneo. Por último, la concesión de visados de residencia a compradores de activos inmobiliarios de valor superior a 500.000 € puede atraer a los inversores asiáticos con mayores patrimonios.
:: Mayor atractivo de la vivienda como bien de inversión. La combinación de precios bajos en el sector inmobiliario y el acusado descenso en la rentabilidad de otros activos financieros como los depósitos bancarios y la deuda pública está creando un contexto de mercado en el que la única forma de obtener rentabilidades que superen las tasas de inflación en el medio plazo sea la inversión en activos de riesgo como la renta variable o el sector inmobiliario. La convergencia entre la rentabilidad de los activos inmobiliarios y los principales activos financieros (gráfico 5), contribuirá a acelerar la demanda de vivienda en los próximos años.
