«El sistema crediticio proporcionó el combustible que la burbuja inmobiliaria necesitaba para continuar el proceso de crecimiento de los precios«. Ésta es una de las conclusiones de un estudio de la propia Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas) en colaboración con el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas sobre el boom de la construcción.
El informe señala que entre 1995 y 2007 el crédito para comprar vivienda se multiplicó por nueve y la financiación para actividades de construcción por 6,7, mientras que el crédito para actividades inmobiliarias fue el que más creció, multiplicándose por 25.
El crecimiento del crédito derivó no sólo del aumento de las operaciones, sino también de las mejores condiciones para los demandantes de financiación. Según datos de la Asociación Hipotecaria Española, el importe medio de una hipoteca en 1997 era 50.786 euros a un plazo de 19 años. En 2007, en plena cresta de la ola, la hipoteca media nueva ascendía a 149.000 euros y tenía un plazo de amortización de 28 años.
Pese al mayor importe medio de las hipotecas, el esfuerzo para pagar los préstamos fue menor por dos razones: el mayor plazo de devolución y los menores tipos de interés debido al proceso de integración de la economía española en el euro y la política monetaria laxa que mantuvo el Banco Central Europeo en sus primeros años.
El estudio resalta que el sector financiero agravó sus desequilibrios al concentrar su negocio en las actividades inmobiliarias. «Así, si en 1996 el crédito a este tipo de actividades representaba el 40% del total, en 2007 este porcentaje era del 61,4%». Para poder financiar el fuerte crecimiento del crédito, «las entidades financieras españolas tuvieron que acudir de forma masiva a la financiación exterior mediante la emisión de deuda o la titulización de activos».
El estudio destaca el «carácter especulativo de una inversión basada en las expectativas de que los intensos crecimientos de precios iban a ser sostenidos en el tiempo». «En concreto, la etapa expansiva que se inició en 1997 duró justo el doble que la anterior -entre 1985 y 1990-, por lo que aunque desde distintas instancia se alertaba de la formación de la burbuja, la realidad iba confirmando las expectativas de crecimiento de los precios «, narra el estudio. La respuesta a este crecimiento fue «muy superior a otras etapas expansivas, e incluso a la de la mayoría de los países desarrollados». El número de viviendas anuales iniciadas llegó incluso a doblar al de la creación de nuevos hogares, y aumentó el peso de la construcción en la economía, pasando el 7,5% del valor añadido bruto en 1995 a un máximo del 12% en 2006.
Todo empezó a venirse abajo con la subida de los tipos de interés a partir de 2005, en respuesta al encarecimiento del petróleo. Y se acabó en 2008 con la crisis financiera internacional, que secó «la abundante liquidez que había alimentado la burbuja».
Perfil de las empresas fracasadas
El estudio describe el perfil de las empresas de la construcción e inmobiliarias que han fracasado durante la recesión económica. Así, las que presentaron concurso de acreedores entre enero de 2008 y julio de 2009 tenían un perfil más arriesgado, elevado endeudamiento, habían experimentado un rápido crecimiento durante el ciclo expansivo y tenían un tamaño relativamente grande, además de ser más jóvenes que las que han sobrevivido. Los datos del estudio indican que la crisis económica ha hecho pagar las imprudencias cometidas durante el ciclo expansivo en el sector inmobiliario. También ha penalizado la inexperiencia puesto que, ante un mismo perfil económico-financiero, ser joven ha supuesto tener mayor probabilidad de fracasar.
El trabajo, elaborado por Funcas y el Ivie, ha sido dirigido por la investigadora del Ivie y profesora de la UJI, Belén Gill de Albornoz. También ha participado como investigador Juan Fernández de Guevara (Ivie y Universitat de València) y han colaborado en el estudio Luis Martínez Isach (UJI) y Begoña Giner (Universitat de València).
