En la actualidad las entidades financieras han permitido que economías más modestas tengan acceso a estos activos
Para entender una deuda hipotecaria, primero debes saber qué es una deuda. Y quién mejor para asesorarnos que VAP Canarias, una agencia inmobiliaria especializada en el sector, en Las Palmas de Gran Canaria. Hasta allí se desplaza el equipo de Tucasa para obtener amplia información sobre el concepto de la misma, riesgos, rentabilidad y dudas, sobre este interesante tema, hoy en día más al alcance de todos.
Preguntamos a José Gabriel Sánchez de VAP Canarias por el concepto de la deuda hipotecaria.
PREGUNTA (P.) ¿Qué es la compra de deuda hipotecaria?
RESPUESTA (R.) Es la compra por parte de particulares o empresas privadas de créditos hipotecarios en manos de instituciones financieras, bancos o capital privado, que están en estado de demora y que se ha fracasado en que estos deudores se pongan al día en el pago de sus créditos hipotecarios.
Está bajo el paraguas del artículo 1112 del Código Civil: «Todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con sujeción a las leyes, si no se hubiese pactado lo contrario».
Y regulado en el Capítulo VII del Código Civil sobre «De la transmisión de créditos y demás derechos incorporales», que entre otros artículos se establece en el 1528 que: «La venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio.» Es decir, cuando compramos una deuda con garantía hipotecaria, el que adquiere la deuda como acreedor también es dueño de la garantía y por tanto es quien insta la subasta o en definitiva quien controla el proceso.
P. ¿Quién puede comprar deuda hipotecaria?
R. Antes era coto privado de caza para las grandes fortunas y de los fondos de inversión. En la actualidad las entidades financieras han permitido granular este negocio siendo posible que economías más modestas tengan acceso a estos activos.
El único requisito es que el comprador de deuda hipotecaria debe tener los fondos apropiados, no se puede financiar la compra de deuda hipotecaria.
P. ¿Qué riesgo existe y que rentabilidad se obtiene al comprar deuda hipotecaria?
R. Cero riesgo, alta rentabilidad. Al comprar Deuda Hipotecaria existen dos escenarios.
Que finalmente el deudor no pague la deuda y nadie puje en la subasta pública. En ese caso el adquirente de la deuda, pasa a tomar posesión de la finca hipotecada, después de que la subasta quede desierta o no cubra los gastos e intereses de esa deuda. Máximo rendimiento. Por la compra de una deuda podemos tomar posesión de una vivienda cuyo valor es muy superior al valor que hemos pagado por la deuda.
Que el deudor se ponga al día o que en la subasta alguien puje por el inmueble. En ambos casos, habrán de abonar el capital pendiente, además de los intereses ordinarios, de demora y los gastos y costas del proceso jurídico. En este caso sigue existiendo cero riesgo por cuanto la vivienda es la garantía que hemos adquirido al comprar la deuda, y la rentabilidad vendrá por la diferencia que hemos pagado por la deuda pendiente al banco y el resultado de aplicar los intereses ordinarios, de demora y gastos y costas. En la mayoría de los casos estamos hablando de un rendimiento superior al 60%.
P. ¿Por qué el banco nos vende la deuda y no ejecuta por sí mismo la garantía para quedarse con el inmueble?
R. Con la modificación de la ley hipotecaria posterior a la crisis del 2008-2011, el Banco de España sanciona a las entidades concesionarias de créditos hipotecarios, con la retención del importe de igual valor a la deuda impagada. Eso significa que la entidad financiera pierde no solo la obtención de rendimientos del crédito impagado, sino que también de la cantidad retenida en el Banco de España. La pérdida es doble para la entidad crediticia. La mejor opción que VAP Canarias nos recomienda es vender la deuda y liberar la retención.
P. ¿Al comprar una deuda hipotecaria, significa que estoy comprando el inmueble que garantiza la hipoteca?
R. No, lo que significa es que está comprando la garantía. En el caso de que el deudor no pague la hipoteca, el poseedor de la garantía, puede ejecutarla y después de todo el proceso judicial puede tomar posesión de la misma.
P. ¿Qué necesitamos para comprar deuda hipotecaria?
R. Capital, contratación y un buen análisis:
Capital suficiente para adquirir la deuda y pujar si hay interés por el inmueble en cuestión. Ese capital debe ser excedente de tesorería. Dicho de otra manera, que no sea necesario ese capital para la propia supervivencia del comprador.
2. La contratación de un buen abogado y de un procurador con presencia en el juzgado donde se dirime la causa de ese expediente de reclamación hipotecaria.
3. Análisis del expediente judicial y de la situación ocupacional del inmueble.
P. ¿Qué diferencia hay entre comprar deuda y acudir a la subasta?
R.- Tres particularidades a tener en cuenta:
Comprando deuda se obtiene más rendimiento, porque las entidades financieras suelen vender el capital no atendido a un precio inferior, con descuento.
Al comprar deuda manejo los tiempos, controlo los precios de las pujas de los subastadores.
En la subasta compito contra todo el mundo. Al comprar deuda, mi adversario es el que presente la mejor oferta y con igualarla, me quedo con el inmueble.
P. ¿Dónde tengo que dirigirme para obtener más información?
R. «Si desea adquirir Deuda Hipotecaria o quiere que le ayudemos a resolver sus problemas de impago de la hipoteca, puede visitar nuestra página www.deudahipotecaria.com. Si lo que desea es informarse de todos los productos que ponemos a su alcance, tanto de bancos como de propietarios privados, consulte por favor la página www.vapcanarias.com. Para ambos casos, también estaremos encantados de atenderle en el teléfono 629271372. o en nuestras oficinas en la Calle Juan Rejón, 91, 5 planta de Las Palmas de Gran Canaria.»
