Una de las principales disyuntivas ante las que se encuentra el potencial comprador de una vivienda es escoger entre obra nueva y segunda mano. Las diferencias entre estas tipologías van más allá de estrenar o no un espacio. El precio, la ubicación, las dotaciones, los extras, el estado de conservación e, incluso, el factor fiscal, introducen importantes matices que deben sopesar para tomar la decisión más adecuada. En el fondo, es una cuestión muy subjetiva y que puede ir cambiando conforme evolucione nuestro estilo de vida y nuestra situación familiar.
Históricamente, la vivienda usada siempre ha estado por encima de la nueva en lo que respecta al cierre de operaciones, básicamente, por una cuestión de disponibilidad. Si echamos un vistazo a los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), vemos que las transmisiones realizadas en noviembre de 2020 de esta tipología alcanzaron las 31.906 unidades. Supusieron el 80,5% del total frente a las 7.747 compraventas de la nueva, que conformaron el 19,5% restante.
Precios
En lo que respecta a los precios, la vivienda nueva siempre ha sido más cara que la segunda mano, siempre y cuando hablemos de pisos de similares características y ubicados en la misma zona. En 2020 la obra nueva mantuvo cierto pulso, mientras que la segunda mano perdió tono. Un informe de Sociedad de Tasación cifra la subida de la vivienda nueva en un discreto 0,9% a finales de 2020. De este modo, el precio medio nacional en el conjunto de las capitales de provincia se situó en 2.476 €/m2 construido, lo que supone un coste de 222.840 euros para una vivienda tipo de 90 m2.
En cuanto a la vivienda usada, el último informe mensual de precios de pisos.com, admite que esta tuvo un precio medio de 1.715 euros por metro cuadrado en el mes de enero de 2021, cayendo un -0,23% frente a diciembre y todavía subiendo un 0,60% respecto a enero de 2020. Esto dejaría esa vivienda tipo de 90m² en 154.350 euros, una diferencia de 68.490 euros. Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, «el precio de la vivienda en España sigue cayendo de forma tímida mes a mes, asimilando el impacto de la crisis sanitaria de forma progresiva, tal y como habíamos previsto».
Además de ser más asequible, la vivienda usada es más inmediata, puesto que las promociones, excepto las ‘llave en mano‘, vinculadas a las últimas unidades, suelen ejecutarse en un plazo aproximado de 18 meses. Esta brecha temporal es asimilada por muchos compradores como una oportunidad para ahorrar y realizar aportaciones poco a poco, pero en otros diluye su intención de compra. Por otro lado, los nuevos desarrollos suelen pertenecer a barrios periféricos, siendo las oportunidades situadas en los distritos céntricos no solo escasas sino enfocadas al cliente premium. Igualmente, la obra nueva suele ser más eficiente energéticamente y contar con garaje y trastero, algo poco frecuente en la segunda mano, que también implica, por norma general, la realización de reformas. Por último, indicar que la tributación es diferente: a las viviendas nuevas se les aplica un IVA del 10%, aunque hay excepciones con Canarias (6,5%) y la vivienda protegida (4%). Las de segunda mano responden al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que se sitúa entre el 6% y el 10% en función de la comunidad autónoma en la que nos encontremos.