El capital extranjero apuesta claramente por la recuperación del sector inmobiliario en España. Fundamentalmente desde 2014, varias firmas entraron en España con la compra de edificios de oficinas, centros comerciales o complejos logísticos. Después, varios fondos desembarcaron en las socimis –con un régimen fiscal especial–, que han captado más de 3.000 millones para invertir en activos terciarios. Pero en los últimos meses, estas compañías internacionales han tomado el protagonismo absoluto en la compra de suelo y promoción residencial en España, buscando las rentabilidades que le ofrece un mercado que se está despertando.
“En el último año estos fondos extranjeros han entrado con fuerza al negocio residencial. El suelo sigue estando barato comparado con el periodo anterior a la crisis. Además, hay una confianza en la recuperación”.
Algunos de estos fondos han desembarcado en el negocio con especial fuerza. Es el caso de Lone Star, que tras comprar la inmobiliaria de Kutxabank tiene previsto invertir más de 1.000 millones a medio plazo en el desarrollo de viviendas a través de Neinor Homes. Los expertos señalan a esta promotora como el mejor ejemplo, el de mayor tamaño y el que antes ha entrado en el residencial español, anticipándose a la recuperación en los precios y la demanda. De hecho, Neinor planea salir a Bolsa en 2017 como la gran inmobiliaria del país.
La poca obra civil en España ha hecho que aquellas constructoras habituales en carreteras, aeropuertos, ferrocarriles…destinen su esfuerzo en todo tipo de proyectos de edificación.
Algunas, como Ferrovial, han llegado a anunciar que estarían dispuestas a promover proyectos siempre y cuando sean singulares. De hecho, estuvo entre las interesadas en un desarrollo en Madrid, en la calle Raimundo Fernández Villaverde, actualmente paralizado por la falta de entendimiento entre la cooperativa Domo (adquirió el terreno por 111 millones de euros) y el consistorio que preside Manuela Carmena.
FCC y su primer accionista, Carlos Slim, también barajan reanudar proyectos de construcción residencial a través de Realia, controlada por ambos. Esta última, fuertemente tocada por la crisis, tenía abandonada la promoción.
OHL, por su parte, ha venido atendiendo proyectos puntuales de viviendas para “clientes muy especiales”, solía explicar el expresidente Juan Miguel Villar Mir.
La actividad de la construcción podría crecer este año en España entre el 3% y el 4%, y será precisamente por cierto tirón de la edificación (residencial y no residencial) para clientes privados. Hasta el cierre del mes de julio se iniciaron 39.450 viviendas, 10.600 más que en el mismo periodo de 2015.
Un caso similar es el de Värde Partners, que ha impulsado la promotora Dospuntos tras adquirir el negocio y suelos de Grupo San José. O el más desconocido de Castlelake, que los especialistas señalan como un gigantesco comprador de suelo en España. Este fondo ha creado la inmobiliaria Aedas, en una alianza con la socimi Merlin, cotizada en el Ibex 35.
Llari de Sangenis opina que estas inversiones son seguras para este capital extranjero, porque existe una falta de vivienda de obra nueva tras el parón por la crisis del ladrillo iniciada en 2007 y debido a que hay una gran demanda embalsada por parte de nuevos compradores. “En España se están construyendo 50.000 viviendas nuevas, pero a medio plazo el ritmo necesario se acercará más a las 150.000”, apunta.
Por eso, existe un espacio de negocio para estos fondos. También les beneficia que el coste de las viviendas comenzara a crecer tímidamente a partir de 2014, sobre todo en la Comunidad de Madrid, donde en lo que va de año el precio de la vivienda nueva se ha revalorizado un 9%, según el INE.
La forma de entrar en el negocio residencial es muy variada. “Una forma habitual de incorporarse ha sido comprando deuda, cartera de la Sareb o de las inmobiliarias de la banca”, asegura Prieto. “Han sustituido a las antiguas promotoras”, añade. De hecho, de las pocas empresas que han sobrevivido a la crisis, algunas han recibido el impulso de los fondos. Es el caso de KKR en la cotizada Quabit –sucesora de la desaparecida Astroc– o de Chenavari mediante una alianza con Vía Célere. Por su parte, Kennedy Wilson y Värde son propietarios al 50% de Aliseda, el servicer de Popular, y el primero dispone además de un acuerdo estratégico con Renta Corporación. El fondo americano HIG también opera conjuntamente a la histórica Monthisa.
Los fondos se han encontrado casi como los únicos jugadores en los últimos meses en comprar suelos o reactivar la vivienda, a diferencia de otros segementos como el de oficinas o centros comerciales, donde la competencia es mayor. Han inyectado capital a empresas dormidades desde la crisis y se han apoyado en el conocimiento local de los socios españoles.
