En España hay algo más de 100.000 viviendas «que se concentran en promociones ‘poco deseables‘, ubicadas en zonas muy alejadas de las ciudades, que probablemente sólo podrán ser comercializadas en el largo plazo a precios de derribo».
Así lo recoge el último Informe sobre el mercado residencial en España elaborado por el departamento de análisis de Bankinter y que está en línea con lo que desde hace ya varios años algunos expertos del sector vienen anunciando: dentro del stock inmobiliario español hay miles las viviendas que, por su ubicación o estado de conservación, solamente encontrarán salida en el mercado con fuertes ajustes de precios. Algunas ni siquiera encontrarán un comprador por mucho que se rebajen sus precios.
Viviendas que hace apenas seis años a los vendedores se las quitaban de las manos, hoy en día no tienen salida en el mercado. Son 100.000 viviendas dentro del total de 740.000 unidades sin vender que hay actualmente en nuestro país. Una cifra que Bankinter extrae de los datos oficiales del Ministerio de Fomento a los que suma los activos adjudicados de las entidades financieras y el SAREB.
100.000 cadáveres repartidos por toda la geografía española que en muchos casos «ni siquiera son lo último en venderse», tal y como explicaba a El Confidencial el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria Jesús Duque. «Actualmente hay mucho producto donde elegir, a precios muy bajos, mejor ubicados y en mejor estado».
Porque dentro de estas miles de viviendas invendibles hay todo tipo de inmuebles. Pisos o chalés en urbanizaciones totalmente desubicadas -ya sea en zonas costeras o en el interior-, o viviendas algo mejor ubicadas pero en muy malas condiciones. Pisos muy viejos y antiguos, pequeños -bajos, semisótanos, porterías, estudios minúsculos, pisos interiores sin una sola ventana, viejas buhardillas-, infraviviendas en muchos casos, que en plena euforia inmobiliaria sí encontraban comprador pero que hoy en día nadie quiere lo que ha provocado un auténtico desplome de precios. Estos activos se han depreciado hasta un 65% desde máximos, según datos de Sociedad de Tasación.
La otra cara de la moneda son las viviendas que sí encontrarán salida en el mercado. Más de medio millón de inmuebles todavía por digerir. Algo que para Bankinter comenzará a producirse a partir de este año «debido al brusco frenazo en la actividad promotora» que ha provocado, entre otras cosas, que el número de viviendas terminadas se situara en 2013 en las 60.000 unidades, la décima parte que el máximo histórico del ciclo inmobiliario.
Precisamente, según la entidad financiera, «el parón en la promoción residencial y la menor propensión a la venta de viviendas de segunda mano en la fase bajista del ciclo ya está provocando restricciones de oferta en localizaciones prime de las grandes ciudades y centros turísticos, lo que permite anticipar que la tendencia de los precios en las mejores localizaciones será creciente».
De hecho, Bankinter señala cómo «el comienzo de la recuperación ya se está reflejando en los precios inmobiliarios de Madrid y Barcelona, cuya fase de descenso interanual ha terminado prácticamente e incluso han llegado a registrar algún repunte en tasa trimestral».
La entidad considera que la tendencia bajista de los precios terminará en el segundo semestre de este año y a partir de 2015 considera que asistiremos a los primeros repuntes de precios que, sin embargo, no superarán la tasa del 4% en términos totales, pero sí serán significativos en determinadas localizaciones prime. A todo esto se sumará, según Bankinter, la recuperación de la economía española que ya acumula tres trimestres consecutivos en fase de expansión.
No obstante, el mercado inmobiliario tendrá que seguir sorteando importantes piedras en el camino como el progresivo descenso y envejecimiento de la población, «ya que el número de residentes en España con edades comprendidas entre los 25 y los 49 años -edades en las que se concentra la demanda- se reducirá en más de cuatro millones de personas entre 2014 y 2023. A lo que habrá que sumar el aumento de la emigración. El INE estima que entre 2014 y 2016 habrán abandonado nuestro país unas 825.000 personas.
Otro obstáculo seguirá siendo también la dificultad para acceder al crédito que, según Bankinter, se seguirá concentrando en las ventas de activos adjudicados que realicen las entidades con mayor exposición al sector inmobiliario. «El crédito hipotecario continúa descendiendo y no creemos que se vaya a reactivar de forma significativa en el corto plazo debido a la fase de desapalancamiento en la que nos encontramos, a que la morosidad ya no crece pero no ha comenzado a reducirse y a que las medidas adicionales anunciadas por el BCE no están destinadas al crédito para la adquisición de vivienda».
A pesar de todo esto, Bankinter estima un repunte de las ventas hasta las 330.000 unidades en 2014 y 365.000 en 2015. De las cuales, unas 65.000 serán viviendas nuevas en 2014 y entre 90.000 y 100.000 en 2015.
Detrás de este repunte se encontrará la compra de casas por parte de los extranjeros, que han vuelto a entrar con fuerza en el mercado español tras el fuerte ajuste de precios sufrido, así como el mayor atractivo de la vivienda como bien de inversión. «La combinación de precios bajos en el sector inmobiliario y el acusado descenso en la rentabilidad de otros activos financieros como los depósitos bancarios y la deuda pública, está creando un contexto de mercado en el que la única forma de obtener rentabilidades que superen las tasas de inflación en el medio plazo sea la inversión en activos de riesgo como la renta variable o el sector inmobiliario.
