La tasadora Tinsa observa una ligera mejora en la concesión de crédito que podría dar lugar a una progresiva reducción del «stock» de viviendas hasta su liquidación total a lo largo de 2017 y, en paralelo, a una reactivación de la construcción de viviendas desde el segundo semestre de 2015, que permitiría abastecer a la demanda a partir de 2018 sin generar grandes tensiones de precios.
Éstas son las previsiones que ha realizado la tasadora a partir de la consideración de que el PIB seguirá recuperándose al ritmo actual, así como el empleo, y de una estimación del «stock» de viviendas de 400.000 http://semal.org/web/ inmuebles al cierre de 2013. Las cifras del Ministerio de Fomento arrojan 583.500 viviendas vacías al cierre de 2012, un año antes.
Según Tinsa, 2014 marcará el suelo para la demanda, con unas 100.000 viviendas, que tendrá continuidad en 2015. Así, de la sobreoferta de 400.000 viviendas, la tasadora extrae unas 100.000 hasta 2016, que serán adquiridas tanto en compra como en alquiler (hasta el 20% en alquiler y hasta el 10% vacacionales) dejándolo en 300.000 inmuebles.
Además, el informe estima que existe una bolsa adicional de unas 105.000 de viviendas en manos de pequeños inversores y de la Sareb, prácticamente a partes iguales, que prevén su venta en el largo plazo, con lo que a inicios de 2016 el «stock» quedaría reducido aún más, hasta las 195.000 viviendas.
A partir de ahí, de mantenerse el suelo de demanda en 100.000 unidades y una vez restablecido el acceso al crédito, el excedente de inmuebles desaparecería a lo largo del segundo semestre de 2017.
Con todo, como ha explicado el director general comercial de Tinsa, Íñigo Valenzuela, en rueda de prensa, el mercado inmobiliario español se compone de muchos submercados, algunos de los cuales ya han incluso liquidado sus «stocks».
En este sentido, el director de Comunicación y Marketing de Tinsa, Raúl García, ha avanzado que el camino de la absorción de la sobreoferta pasa primero por lugares como Baleares o Canarias, donde ya crecen las compraventas y se moderan los precios; los centros consolidados de las ciudades, en los que siempre existe una fuerte demanda y poca oferta; por las zonas donde el producto no se ha quedado obsoleto y por las regiones consolidadas de costa.
Ahora bien, desde Tinsa apuntan que si se liquidara el «stock» sin que comenzara a recuperarse la oferta, la demanda no encontraría viviendas suficientes y podrían volver a darse presiones al alta en los precios de la vivienda.
No obstante, la tasadora cree que en condiciones más normalizadas de crédito, el inicio de nuevas viviendas debería reactivarse, como muy tarde, en el segundo semestre de 2015.
Por el momento, García espera que los precios se sigan moderando en 2014, desde tasas cercanas al 7,2% registrado en noviembre de 2013. Según el último estudio de precios de la tasadora, los precios cayeron un 9,2% interanual en diciembre de 2013 (un 39,4% desde máximos), si bien García ha explicado que se trata de una tasa no significativa al verse afectada por el efecto fiscal que produjo en 2012 por la eliminación de la deducción por compra de vivienda.
Por otro lado, desde Tinsa se ha hecho un repaso por los actores que previsiblemente entrarán en escena en el sector inmobiliario durante los próximos años: es el caso de los compradores extranjeros, que incrementaron sus compraventas de pisos en el tercer trimestre en un 33,8% respecto al mismo periodo de 2012, en el caso de los no residentes, y en un 20%, en el de los residentes.
Otro de los nuevos actores son los grandes fondos de inversión que se están haciendo con la gestión de las divisiones de activos inmobiliarios de la banca con grandes descuentos y que, según Valenzuela, «tratarán de venderlos al mayor precio posible».
En el caso de las Socimis, García cree que «podrían reactivar el alquiler», aunque aún hacen falta, a su juicio, mayores incentivos para su constitución, con lo que el verdadero tirón de los arrendamientos vendrá en 2014 y años sucesivos, según Tinsa, por la necesidad de emancipación de muchos jóvenes con contratos con baja remuneración.
Por último, la tasadora considera que la Sareb no ha tenido gran impacto en la dinamización del sector en 2013 desde el punto de vista puramente comercial, aunque sí un «papel crítico» para la recuperación de la confianza de los inversores mayoristas.
Por último, Tinsa aporta su visión sobre el segmento terciario del mercado inmobiliario (oficinas, retail e industria-logística) y constata un despertar del interés de los inversores internacionales en este ámbito, aunque con una gran polarización entre los activos situados en zonas ‘prime’ y el resto.
En este contexto, la producción de oferta está «paralizada», con lo que el incremento de la demanda podría ocasionar «movimiento violentos de precios». «La secuencia del cambio del ciclo en los mercados de inmuebles de uso terciario podría iniciarse a partir de su estabilización a lo largo de 2014 y 2015», añade.
