El mercado de oficinas ajusta sus precios de alquiler

Los precios medios de alquiler se han ajustado en 2012 en ambos mercados en el entorno del 8% y se sitúan en niveles muy atractivos para que los usuarios tomen decisiones de cambio durante 2013. De hecho, el se incrementa el volumen de inversión en Madrid y Barcelona hasta los 754 millones de euros.

Durante 2012 la contratación en Madrid ha experimentado un descenso interanual del 17%, mientras que en Barcelona el ajuste ha sido del 23%. En ambos mercados estamos en niveles de contratación mínimos desde principios de los años 90.

Mercado de Madrid
El contexto macroeconómico en el que sigue inmersa la economía española sigue condicionando la evolución de los principales indicadores del mercado de oficinas. A lo largo de 2012 se ha registrado una contratación bruta en el mercado de Madrid de 297.316 m², cifra que supone un descenso de un 17% respecto al año 2011. Pese a que el comportamiento del mercado fue muy bueno en el 3er trimestre de 2012 con 74.000 m2 contratados, durante el último trimestre la contratación ha estado claramente por debajo de las expectativas lo que ha hecho que la contratación bruta del segundo semestre se haya situado únicamente en 142.732 m². Finalmente cabe destacar que la cifra de absorción de 2012 es la más baja desde el año 1994.

Por el lado de la oferta, el dato positivo es que los promotores no van a desarrollar nuevos proyectos importantes con carácter especulativo en los próximos 2 años lo que va a ayudar a compensar la actual situación de sobreoferta disponible en el mercado. En 2012 se han incorporado al mercado de oficinas de Madrid 268.577 m², de los cuales el 61% han entrado al mercado ya ocupados. El crecimiento en el stock de oficinas en Madrid en el último año ha sido del 2% lo que sitúa el stock total de la ciudad en 12.632.374 m². En el año 2013 entrarán únicamente al mercado 57.845 m² de nueva oferta, de los que el 59% ya tienen usuario comprometido. La mayor parte de la nueva oferta se encontrará en la A-1 (nueva sede BBVA en Las Tablas) y en centro ciudad (Torre Titania – antiguo Windsor).

En lo referente a la tasa de desocupación, se mantiene la tendencia al alza observada en los últimos años aunque de forma más moderada hasta situar la tasa de disponibilidad global en un 12,5%. No obstante, el aumento de superficie disponible está muy concentrado en la zona de la periferia próxima a Madrid (zona descentralizada-DEC), debido fundamentalmente a la nueva oferta que ha entrado en el mercado en los últimos 12 meses.

Según la consultora Aguirre Newman, el análisis de precios de alquiler refleja un descenso generalizado de los mismos respecto al año anterior en todas las zonas, siendo el ajuste medio del 7,3%. Los niveles de renta alcanzados tanto en el CDN (Centro del Distrito de Negocios) como en zonas periféricas resultan muy atractivos para que los usuarios tomen decisiones de cambio durante 2013. En el CDN las rentas medias están situadas en 23,21 euros/m2/mes, mientras que Fuera de la Ciudad (zona OUT) dichas rentas medias bajan hasta los 9,41 euros/m2/mes.

En cuanto a las perspectivas para los próximos meses, la elevada disponibilidad existente actualmente en el mercado permite adelantar que continúe el ajuste en rentas durante el primer semestre del año en el entorno del 3-4% a nivel general. Por otro lado, la demanda potencial ya existente en el mercado en la última mitad de 2012 junto con la probable relocalización de grandes sedes corporativas a lo largo de 2013, nos permite anticipar un comportamiento del mercado mucho más positivo durante 2013.

Mercado de Barcelona
La contratación ha disminuido un 23% en Barcelona, alcanzando los 204.576 m² para la totalidad de 2012. El informe elaborado por la consultora Aguirre Newman refleja una disminución en la superficie media contratada, pasando de 623 a 537 m² por operación, descenso debido fundamentalmente a la importante reducción en el número de operaciones por encima de los 3.000 m².

Durante 2012 el stock de oficinas en Barcelona ha aumentado un 0,5% y se sitúa actualmente en 5.865.369 m², de los que el 40% se localiza en las zonas periféricas de la ciudad (DEC – Descentralizada y OUT – Fuera de la Ciudad). Está previsto un incremento del stock durante la totalidad de 2013 de únicamente 62.620 m² de los cuales el 17% se encuentra ocupado.

A lo largo de 2012 la tasa de desocupación ha ido incrementándose gradualmente, situándose en enero de 2013 en un 14,15%. Es destacable que los mercados del Distrito de Negocios (CDN y RDN) muestran tasas de desocupación por debajo del 7%, mientras que la mayor parte de la oferta disponible se encuentra localizada en las zonas periféricas de la ciudad.

El estudio de Aguirre Newman también pone de manifiesto un descenso de los precios medios de alquiler en todas las zonas de Barcelona, representando una caída media de un 5% en los últimos 6 meses y de un 9% si consideramos los últimos 12. Como referencia, las rentas medias en el CDN se sitúan en 14,70 euros/m²/mes, mientras que Fuera de la Ciudad descienden hasta los 7,80 euros/m²/mes.

En cuanto al comportamiento del mercado previsto para los próximos meses, la contratación bruta en 2013 prácticamente repetirá los registros del 2012 y se situará en el entorno de los 210.000 m². En referencia al comportamiento de los precios de alquiler, las previsiones para el año 2013 muestran una tendencia a una mayor estabilidad de los mismos, si bien, aquellas zonas con mayor volumen de espacio disponible podrán seguir experimentando ajustes sobre todo durante la primera mitad del año.

Mercado de Inversión
En 2012 se han realizado únicamente 13 operaciones de inversión en edificios de oficinas de Madrid y Barcelona, frente 16 de 2011, que han representado un volumen de inversión total de 754 millones de euros, lo que supone un incremento del 40% respecto de la actividad registrada en 2011. En la actualidad, el inversor exige una tasa de rentabilidad mínima en el entorno entre el 5,75% y el 6,00%, en los edificios situados en el CDN – Centro del Distrito de Negocios.

La actividad en el mercado de inversión ha estado condicionada por las dificultades de acceso a financiación, el riesgo país, la elevada tasa de disponibilidad y la tendencia decreciente de las rentas de alquiler. Todo ello ha seguido generando desencuentros entre las ofertas de los inversores activos en el mercado y las expectativas de los vendedores.

El inversor extranjero, aunque presente en el mercado analizando operaciones, ha representado únicamente el 5% del volumen de inversión total. Ha sido el inversor privado nacional el que ha liderado el mercado representando el 87,5% del volumen total de inversión.

El 88% del volumen de inversión se ha concentrado en el Distrito de Negocios (CDN y RDN). Como dato representativo de la poca actividad del mercado, el informe de Aguirre Newman señala que únicamente las operaciones de Plaza de Catalunya 5, en Barcelona, y de Torre Picasso, en Madrid, representan el 65% de volumen total del año.

Como perspectivas para el mercado de inversión, el informe de Aguirre Newman prevé que el volumen de producto en inversión ofertado se incremente como consecuencia de procesos de venta por parte de entidades financieras de producto no residencial y de la rotación de activos por parte de inversores institucionales extranjeros. Será crítico un año más, para que el mercado de inversión muestre una mayor actividad, que el acceso a crédito se reactive.

El alejamiento del fantasma de la ruptura del euro ya se está traduciendo en un mayor interés por parte de inversores extranjeros, sin presencia en España hasta el momento, que ganarán protagonismo en 2013.