Al ritmo actual de absorción de vivienda —unas 150.000 unidades trimestrales— y con la producción prácticamente paralizada, el stock actual de vivienda a nivel nacional podría estar cerca de agotarse entre los ejercicios 2015 y 2016, ha anticipado Luis Martín, presidente de BNP Paribas Real Estate en España, en el curso de una jornada sobre el futuro del mercado inmobiliario de Sevilla celebrada en la capital andaluza.
Luis Martín insistió en que el reto pasa por hacer más atractivo el mercado español para los inversores internacionales, lo que se tiene que conseguir por la vía de los precios. “En los principales mercados europeos este ajuste de precios ya se ha producido, lo que ha propiciado el inicio de su recuperación”, explica.
Gustavo Saiz, director de Tasaciones Hipotecarias del grupo BNP Paribas Real Estate, ha destacado “la importancia de las valoraciones en momentos como el actual, de una elevada volatilidad de los precios”. Las entidades financieras, en concreto, requieren actualizar periódicamente el valor de sus carteras, e instrumentos como las valoraciones masivas por métodos automáticos se muestran muy necesarios.
En Sevilla se ha observado un repunte de la actividad en los segmentos terciarios después de dos años de práctica parálisis, aunque este movimiento del mercado no significa, sin embargo, que se registre crecimiento neto. En su mayor parte —hasta el 80% de las operaciones en el segmento de oficinas— corresponde a reubicaciones por reestructuración de empresas o al propósito de aprovechar la coyuntura del mercado, según Álvaro Rojas, director territorial de BNP Paribas Real Estate en Andalucía.
Gabriel Rojas, vicepresidente de Gaesco, considera que “a la bajada de la demanda hay que añadir una implosión de la oferta que hará que el mercado residencial encuentre pronto el punto de equilibrio”.
Por su parte, el director general de urbanismo de la Junta de Andalucía, Daniel Fernández, apuntó a que entre las preocupaciones de la administración que representa figuran agilizar la tramitación urbanística en general y favorecer con un vía más rápida los procesos de reforma urbana sobre las actuaciones de expansión de las ciudades. “Los primeros ofrecen un marco propicio a pequeñas y medianas empresas y suponen la puesta de valor de infraestructuras ya existentes”, afirmó el representante de la Junta.
Para Ricardo Pumar, presidente de Inmobiliaria del Sur, es incomprensible que en un sector con la volatilidad del inmobiliario no existan estadísticas fiables sobre el volumen de producto existente, un dato fundamental para el correcto funcionamiento de cualquier mercado. En la provincia de Sevilla se estima que el stock puede estar próximo a las 21.000 unidades —según datos de la Administración central, ASPRIMA y La Caixa—, de las que unas 4.000 se localizan en la capital. “Existe consenso en que el stock ha llegado a su pico máximo y tiende a caer como fruto de la drástica reducción de la oferta”.
Según los datos de BNP Paribas Real Estate, la división inmobiliaria del grupo de servicios financieros BNP Paribas, el parque de oficinas de Sevilla suma 1,2 millones de metros cuadrados, con un índice de desocupación actual del 20% —era del 15% a finales de 2009—. Durante 2010, en el segmento de oficinas se ha producido un ajuste de las rentas, aunque no homogéneo, que ha situado sus valores medios entre 10 y 12 euros/m2/mes.
En el mercado de locales comerciales de Sevilla se ha registrado rotación de negocios como consecuencia del descenso de los precios de alquiler, que ha sido de entre un 10% y un 25%, según localizaciones. Desde 2007, la caída de las rentas de los locales comerciales prime ha abierto una horquilla de entre el 20% y el 50%. Después de fuertes correcciones, los precios en el segmento industrial tienden a estabilizarse. En 2010 se ha producido una contratación de unos 55.000 m2 entre producto acabado y suelo de uso industrial o logístico.
En el segmento residencial se observa una mayor demanda de alquiler y la búsqueda de compras de oportunidad. En el mercado de inversión prevalece la escasez de oferta y el interés de los grupos familiares por el producto de retail, especialmente comercios de escasa superficie, con buena localización e inquilino solvente.
