Los inversores internacionales buscan estabilidad legislativa y una fiscalidad clara

23 de abril de 2014

DINERO VOLANDOLos inversores internacionales suelen prestar especial atención a la legislación que se aplica en cada país a la hora de llevar a cabo inversiones de cualquier tipo y, por tanto, aquellas que afectan directamente al mercado inmobiliario serán objeto de estudio por parte de sus asesores. Es muy importante tener un sistema jurídico desarrollado y adaptado a la realidad de mercado de cada momento. El sistema jurídico debe de ser flexible, ya que éste no es estático y varía según la coyuntura económica y social de cada momento.

Todos los inversores coinciden en que necesitan tener claras lo que denominan “reglas del juego” para poder llevar a cabo decisiones de inversión.

Un país en el que se cambian continuamente las leyes puede volverse poco atractivo de cara a los inversores extranjeros, ya que se sienten en una posición de absoluta indefensión frente a los cambios que se realicen respecto a una determinada materia.

Otro aspecto legislativo a tener muy en cuenta son las normas relativas al planeamiento urbanístico y la gestión del suelo o los Planes Generales. Lo mismo ocurre con todo lo relacionado con licencias, cambios de usos, etc.

En resumen, esta falta de seguridad jurídica es la que provoca la desconfianza entre los inversores extranjeros y hace que en determinados momentos un país deje de ser atractivo para invertir, frente a otros en los que existe una mayor seguridad de que no se vayan a cambiar las “reglas del juego” y se pueda “jugar” en igualdad de condiciones. Es más, estas situaciones pueden llegar a generar la “huida” de inversores que ya han cerrado inversiones y ven modificada una determinada tarifa o tasa de manera repentina.

Íntimamente relacionado con lo anterior está la fiscalidad, que no deja de ser parte muy importante de la legislación y tiene un impacto fundamental a la hora de calcular los retornos de una inversión. Un determinado marco fiscal puede hacer inviable, desde un punto de vista financiero, una inversión al gravar en exceso un determinado hecho imponible; y lo contrario, un beneficio fiscal puede generar un gran interés por un sector de la actividad que se quiera potenciar desde las administraciones públicas. Por ello, IVA, ITP, IAJD o la plusvalía municipal, por citar algunos, son impuestos y tasas que tienen un fuerte impacto en una inversión y que deben de estar perfectamente claros desde una perspectiva legal y sin visos de cambios sustanciales a corto plazo.

El cálculo del retorno de la inversión será el aspecto más importante que valorará cualquier inversor. Estos retornos vendrán determinados por el perfil del inversor, y estarán directamente relacionados con el riesgo que se asume al llevar a cabo una inversión. Así, el binomio riesgo/rentabilidad es el que va a condicionar todas las inversiones siguiendo la regla de oro de “a mayor riesgo de la inversión, un inversor exigirá una mayor rentabilidad”.

Existen dos tipos de inversiones inmobiliarias:

Las  inversiones que buscan una rentabilidad por el flujo de ingresos que genera el activo en cuestión

Las inversiones que se centran más en comprar a un precio determinado para vender a un precio superior a posteriori.

En momentos de mercado como el actual sería fácil combinar los dos ángulos, ya que los precios de los activos han sufrido grandes ajustes respecto a los valores máximos históricos por lo que, además de obtener una rentabilidad, es muy probable que en el momento de la venta el activo se revalorice y se pueda vender a un precio superior al de compra.

Los retornos de una inversión tienen una relación directa con el acceso a la financiación para la inversión en operaciones inmobiliarias. La disponibilidad de crédito por parte de las entidades financieras aumenta el apetito inversor: en las operaciones en las que se financia parte del precio de compra con deuda (apalancamiento), la rentabilidad/retorno obtenido es mucho mayor dado que los recursos propios que tiene que destinar el inversor son menores. Uno de los factores que ha hecho que durante los últimos años el volumen de inversión inmobiliaria haya descendido drásticamente es la escasez de crédito disponible y su alto precio en caso de poder ser obtenido.

Las inversiones inmobiliarias tienen un componente material. Los activos inmobiliarios son activos físicos y tangibles que conviene analizar desde el punto de vista técnico, ya sea en cuanto al proyecto arquitectónico y su diseño, materiales de construcción empleados, instalaciones de climatización, comunicaciones y seguridad, antigüedad y estado de mantenimiento del activo, etc.

A la hora de analizar un activo —que no sea de nueva planta— para realizar una compra, uno de los puntos a tener muy en cuenta es conocer cuál va a ser la cantidad de dinero que necesita ser invertida en el activo para ponerlo en valor y poder así competir con la oferta de producto en el mercado en igualdad de condiciones. Es decir, saber de antemano si dentro de los próximos equis años va a ser necesario cambiar ascensores o climatización, por poner un ejemplo, ya que se trata de cantidades muy importantes que el futuro comprador tendrá que desembolsar. A esta partida se le denomina CAPEX y es fundamental determinar qué conceptos y por qué cantidad así como el plazo para llevarla a cabo.

Técnicamente también se presta especial atención a la eficiencia del espacio del activo en sí, es decir, qué porcentaje de pérdida existe entre la superficie construida y la superficie realmente alquilable para un inquilino. En ello influyen numerosos aspectos, utilizando como ejemplo un edificio de oficinas, habría que prestar atención a la forma de la planta, el número de pilares y columnas, así como su disposición, distancias a fachada, luz natural, si es una planta diáfana y que permite la división en módulos independientes de menor tamaño, etc.

Otro de los aspectos materiales que se tienen muy en cuenta son los gastos de mantenimiento (services charges, operating expenses u Opex) del activo, ya sean estos gastos de limpieza y mantenimiento, seguridad, suministros, o bien los que se deducen de la propia gestión del activo por parte de terceros. Este punto es fundamental ya que esta serie de gastos es la que determina la diferencia entre la renta bruta, que se les cobra a los inquilinos, y la renta neta que va a recibir el inversor. En otras palabras, el flujo libre de caja sobre el cual el inversor va a basar todo su análisis financiero. Se introduce así el último de los aspectos fundamentales a analizar: la situación arrendaticia.

Los inversores que busquen una rentabilidad en su inversión basada en los flujos que genera un activo van a prestar especial atención al nivel de ocupación del inmueble y a las condiciones arrendaticias de los inquilinos que ocupan dicho activo.

De igual manera se tendrán en cuenta todas las obligaciones y derechos que se puedan recoger en un contrato de arrendamiento conforme a la legislación vigente y que puedan suponer contratos con cláusulas muy abusivas para alguna de las partes si no se revisan a conciencia por asesores legales: derechos de tanteo y retracto, derechos de cesión y subarriendo, obras del inmueble, etc.

Abierto el plazo para la presentación de la declaración de la renta por internet

23 de abril de 2014

renta2013Desde el día 22 de abril y hasta el 30 de junio los contribuyentes pueden presentar la declaración de la renta por Internet, según indica el calendario de la renta 2013

Como novedad para este año, hay disponible un programa PADRE simplificado y se podrá presentar la declaración mediante el sistema PIN 24 horas

Los primeros contribuyentes que presenten la declaración con derecho a devolución la recibirán a partir del 5 de mayo.

En la campaña de la renta 2013, la Agencia Tributaria espera devolver 10.725 millones a 14,6 millones de contribuyentes. El importe supone un descenso del 1,6% y el número de contribuyentes que recibirán este dinero bajará un 1,1% en comparación con la cifra registrada en la Campaña 2012.

Los contribuyentes que prefieran que la Agencia Tributaria les ayude en la presentación de la declaración, tendrán que esperar al 12 de mayo, cuando arranca la atención en oficinas, administraciones y plataformas de renta. El último día de campaña será el 30 de junio.

Al colectivo de contribuyentes que utilizaba el servicio de cita previa para hacer su declaración se le unirán unos 35.000 contribuyentes que presentaban la declaración manuscrita, un formato que ya no será posible por la desaparición del modelo preimpreso de declaración.

La principal novedad de este año es la puesta en marcha de un nuevo programa PADRE simplificado que facilitará la descarga de datos fiscales y personales para la confección y presentación de la declaración. Este nuevo programa pretende simplificar el anterior y puede beneficiar a todos los declarantes. Permite la descarga conjunta de datos, un nuevo documento de resumen de resultados y acceso directo desde ese resumen a toda la declaración.

Esta campaña contará también con la novedad del PIN 24 horas como alternativa al tradicional sistema RENO para la obtención rápida del borrador y los datos fiscales, así como para presentar la declaración y consultar el estado de la devolución.

El PIN 24 horas no requiere que el contribuyente recuerde la casilla 620 de la declaración del año anterior y permite presentar declaraciones a ingresar y efectuar telemáticamente el ingreso sin domiciliar la cuenta. Además, se podrá usar para otros trámites sin necesidad de recordar la clave de acceso, porque cada día se puede usar una nueva.

Durante las dos primeras semanas de petición y confirmación del borrador, la Agencia Tributaria devolvió 486,9 millones de euros a los contribuyentes, lo que supone un 5,5% más que en el mismo día del año anterior. Así, desde el pasado 3 de abril se han abonado más de 623.000 las devoluciones, un 6,9% más que en igual fecha de la pasada campaña.

A fecha de 14 de abril son más de 1.520.000 los borradores confirmados por los contribuyentes, un 10,2% más, y ya se han recibido y tramitado más de 4,1 millones de solicitudes del número de referencia para la obtención rápida del borrador y los datos fiscales a través del sistema REN0.

El precio de la vivienda influye en la natalidad, según un estudio

23 de abril de 2014

Natalidad-compra-viviendaSegún un informe publicado recientemente en el Journal of Public Economics, a la hora de decidir tener un hijo no son solo determinantes las perspectivas laborales y los ingresos familiares de la pareja, sino también la evolución del precio de la vivienda. Según sus conclusiones, el aumento del coste de la vivienda repercute directamente en un aumento de la natalidad entre quienes poseen una casa en propiedad y una disminución entre los que no la tienen. 

En este estudio, elaborado por dos expertas economistas, Lisa Dettling, de la Reserva Federal de Estados Unidos, y Melissa Kearney, profesora de la Universidad de Marylan, el análisis estadístico se ha elaborado a partir de datos demográficos recogidos entre 1997 y 2006 y su relación con la evolución de los precios inmobiliarios durante ese mismo periodo.

Dettling y Kearney encuentran la explicación a este fenómeno en el grado de confianza que genera entre las parejas propietarias ver cómo se revaloriza su vivienda. Es decir, se sienten más seguros porque el valor de su patrimonio se incrementa y con ello también la seguridad para afrontar los importantes gastos que supone tener una familia.

Por el contrario, las parejas que no tienen casa propia son conscientes de que les será aún más difícil acceder a ese mercado, y ponen el punto de mira en que si se incrementa el coste de los inmuebles también aumentará el de los alquileres. Y, por tanto, creen que tendrán que utilizar una mayor parte de su renta para la vivienda, lo que frena la decisión de tener hijos.

Además, este análisis ha comparado la influencia del desempleo en el número de nacimientos y, sorprendentemente, apuntan que la variación de precios de la vivienda sería más determinante a la hora de plantearse tener familia.

Por otro lado, la respuesta entre las parejas que viven de alquiler merece una mención aparte: parece que el aumento de precios hace que, como hemos visto, se retrase la decisión de tener un segundo hijo (de hecho la natalidad en ese grupo social tiende a la baja), sin embargo no es determinante para tener el primero. La explicación podría estar en que a muchos de ellos convertirse en propietarios les parece lejano, de manera que no renuncian a su planteamiento vital de ser padres, pero a la vez limitan su descendencia.

Es difícil saber si ese estudio puede tener un paralelismo en el mercado español. No hay ninguno análisis nacional sobre el tema, aunque sí existe un informe similar elaborado por expertos británicos que ofrece resultados parecidos en un mercado más cercano al nuestro.

Como hipótesis podría plantearse que si el sector de la vivienda en España se revitaliza con fuerza, tal vez no sólo indique que nuestra economía mejora, sino que además sería un buen síntoma de que la natalidad, en la actualidad en horas bajas, va a cobrar un nuevo y deseado impulso

Andalucía regulará el alquiler de viviendas turísticas

23 de abril de 2014

02D22827La Junta de Andalucía ha dado luz verde al borrador del nuevo Decreto de las Viviendas de Uso Turístico. La Consejería de Turismo y Comercio, dirigida por Rafael Rodríguez, prosigue ahora en la tramitación de esta norma, cuya entrada en vigor prevé que se produzca en el plazo de seis meses.

Con este decreto, Andalucía dispondrá por primera vez de una norma específica para regular la explotación con fines turísticos de inmuebles que se alquilen en su totalidad o por habitaciones por periodos de tiempo inferiores a un mes de estancia.

Atendiendo a una demanda del sector hotelero, la Consejería creará un registro para este tipo de alojamientos que servirá de control y garantía para el servicio turístico que se preste a las personas usuarias.

Entre otras medidas, también ha aprobado una propuesta de modificación del Decreto de establecimientos de apartamentos turísticos, que, entre otras cuestiones, recoge como tipología las casas-cueva. En lo que se refiere a iniciativas, ha avanzado en el diseño del Plan General del Turismo Sostenible para el periodo 2014-2020 y ha revisado el Plan Director de Promoción Turística de Andalucía 2013-2016.

El patrimonio de las familias crece un 9,1%, según el BDE

23 de abril de 2014

vivienda-propiedadEl patrimonio de las familias creció un 9,1 por ciento a finales de 2013 respecto al año anterior, mientras que la deuda acumulada cayó un 6 por ciento en comparación con 2012, según los datos difundidos esta semana por el Banco de España.

La riqueza financiera neta de las familias españolas, que es la diferencia entre sus ahorros y los préstamos que deben a las instituciones financieras, alcanzó al cierre de 2013 los 1,044 billones de euros, la cifra más alta registrada por el Banco de España desde 2006, antes del inicio de la crisis económica.

Estos datos son positivos en todas sus variables. El cierre de 2013 representa un aumento de un 25,6 por ciento respecto al de 2012, año en el que la riqueza financiera de las unidades familiares se situó en los 831.473 millones de euros. Según estos datos,  el dinero en efectivo, así como las acciones, los depósitos y los valores en renta propiedad de los hogares españoles el pasado año ascendieron a 1,891 billones de euros, un 9,1 por ciento más que en 2012 y el nivel más alto alcanzado desde 2007.

Este volumen de riqueza supera a los 846.881 millones de euros pendientes de pago en pasivos financieros -préstamos a corto y a largo plazo y otras cuentas pendientes de pago, como créditos comerciales y anticipos-, algo que ocurre por primera vez también desde el año 2007. Los hogares españoles deben un 6 por ciento menos que en 2012.

Los préstamos a largo plazo, en especial los hipotecarios, representaban el 89 por ciento del total, con un volumen de deuda de 760.022 millones de euros. El crédito a corto plazo, sobre todo para el consumo, apenas alcanzó los 29.142 millones de euros.

La mayor parte de estos 1,044 billones de euros de diferencia entre activos y pasivos, lo que constituye la riqueza familiare, corresponde a dinero en efectivo y depósitos en cuentas bancarias, que sumaron en 2013 882.115 millones de euros, un 2,6 por ciento más que en 2012. Además los hogares españoles tienen invertidos en acciones y otro tipo de participaciones un total de 644.479 millones de euros, 11,8 puntos porcentuales por encima de lo invertido el año anterior.

Las solicitudes para la reestructuración de la deuda hipotecaria se disparan

23 de abril de 2014

old square in the Madrid city, SpainLas 45 entidades financieras adheridas al Código de Buenas Prácticas (CBP) para la reestructuración viable de las deudas hipotecarias sobre vivienda habitual, recibieron en el último trimestre de 2013 más solicitudes que durante todo su primer año en vigor (desde marzo de 2012 a marzo de 2013), según datos de la Comisión de Seguimiento.

En total han sido 4.523 nuevas solicitudes en el último trimestre, 138 solicitudes más que las recibidas desde marzo de 2012 y el mismo mes de 2013, tiempo en el que se recibieron 4.385 solicitudes. También revela una clara aceleración durante todo 2013, ya que se ha más que duplicado el número de peticiones respecto de las registradas en el primer trimestre (1.967).

De las 1.624 operaciones aceptadas, en la mayoría de los casos se reestructuró la deuda y hubo 397 daciones de pago. Las denegaciones se produjeron por falta de documentación o por desistimiento como causas principales.

 

La progresiva mejor acogida de las medidas incluidas en el CBP se explica por las mejoras introducidas en la Ley 1/2013 de 14 de mayo que supusieron ampliar y flexibilizar las medidas de protección. Por ejemplo, se permitió a las familias con ingresos hasta tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) acogerse al CBP, cuando antes debían carecer de rentas. La unidad familiar ha debido sufrir una alteración significativa de las circunstancias económicas durante los últimos cuatro años y su cuota hipotecaria debe superar el 50% de los ingresos netos, entre otras modificaciones.

Los datos referidos al nuevo CBP indican que de las 4.523 solicitudes recibidas, 2.904 (el 64,21%) se encontraban pendientes de resolver a finales de 2013. Durante ese tercer trimestre se resolvieron en cambio 3.849 solicitudes (algunas arrastradas de trimestres anteriores); de ellas se denegaron 1.529 y se aceptaron 1.624.

De las 1.624 operaciones realizadas, en 1.227 casos (el 75,55% de las realizadas, y el 31,88% de los expedientes tramitados) se llegó a una reestructuración viable de la deuda pendiente; en 397 casos (24,45% de las realizadas y el 10,31% de los expedientes tramitados) se acordó la dación en pago y consiguiente extinción de la deuda, y en ningún caso la operación finalizó con una quita de la deuda por parte de la entidad con el fin de poder reestructurar la deuda de modo viable.

 

Manuel Pardos, de ADICAE

23 de abril de 2014

Manuel Pardos 2, de Adicae“La Unión Bancaria todavía es un proyecto manco y cojo”, ha advertido Manuel Pardos, presidente de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE). En una entrevista concedida al programa 24Horas de RNE, Pardos analizó el futuro de la Unión Bancaria Europea, además de denunciar que el Código de Buenas Prácticas “es insuficiente para abordar los abusos cometidos en el sector hipotecario español, como el sobreendeudamiento familiar al que contribuyen en buena parte las cláusulas suelo de las hipotecas”.
Ver declaraciones

 

blog.anida.es

23 de abril de 2014

web anidaMucho más que una inmobiliaria, el Blog de Anida te acerca los mejores contenidos y novedades del sector y el mercado, tendencias urbanísticas, consejos sobre sostenibilidad e interiorismo, paisajismo y arquitectura.

23 de abril de 2014

5. 5.Propaganda triunfalista. Pep roig.  02 gener 2014

Valencia presenta en Madrid las iniciativas para la venta de viviendas a extranjeros

23 de abril de 2014

02E89935La Conselleria de Infraestructuras, Territorio y Medio Ambiente va a presentar en Madrid las iniciativas que se está llevando a cabo junto con los agentes económicos para potenciar la venta de viviendas a extranjeros en la Comunitat Valenciana.

Así, el próximo mes de mayo se organizará un encuentro con empresarios, agentes de la propiedad, agencias inmobiliarias, entre otros, para dar a conocer toda la serie de actividades que se están realizando para el impulso y la reactivación de la actividad productiva y el empleo mediante el incremento de la adquisición, arrendamiento y uso de viviendas por ciudadanos extranjeros.

Con este encuentro empresarial, que cuenta con la colaboración y el respaldo de la Fundación Conexus y del Ministerio de Fomento, se pretende aprovechar las sinergias que se puedan crear con el empresariado madrileño para abrir nuevos mercados y afianzar los ya existentes.

Esta es una de las medidas que se adoptaron en la última Comisión para la promoción de viviendas de la Comunitat en el extranjero. Esta Comisión está promovida desde el Consell con el objetivo de impulsar iniciativas que favorezcan el turismo residencial en la Comunitat Valenciana por parte de ciudadanos extranjeros.

La Comisión está formada, además de por la Conselleria de Infraestructuras, Territorio y Medio Ambiente, por la Conselleria con competencia en Turismo, el Consejo de Cámaras de Comercio, los Colegios profesionales de Notarios, Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y Registradores de la Propiedad, la Federación de Constructores de Valencia, y la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Provincia de Alicante, entre otros.

16.619 viviendas vendidas
Durante 2013 se ha confirmado la tendencia positiva de la compra de vivienda en la Comunitat Valenciana por ciudadanos extranjeros. El año pasado se vendieron en la Comunitat 16.619 viviendas a extranjeros, que supone un incremento del 17% con respecto a 2012.

Como es habitual, el mayor número de transacciones se produjo en la provincia de Alicante, con 13.786 viviendas vendidas y destaca el mercado de vivienda de segunda mano frente a las viviendas de nueva construcción.

Estos datos demuestran que más de un tercio de las viviendas vendidas a extranjeros en España están en la Comunitat Valenciana. La participación valenciana en el total de ventas realizadas en España ha aumentado desde 2008, debido sobre todo al peso de las adquisiciones realizadas por extranjeros residentes y, especialmente, no residentes.

La compra por parte de extranjeros residentes represento en el primer trimestre de 2008 el 25,4% , mientras que en el último trimestre de 2013 fue del 31,4% 4T14. En cuanto a no residentes el incremento ha sido todavía mayor. En los primeros meses de 2008 fue de un 14,3% y en el cuarto trimestre del pasado ejercicio alcanzó el 36,6%.