¿Qué es mejor, reducir la cuota o el importe total de la hipoteca?

febrero 8th, 2016

jovenemancipadoPagar menos por la hipoteca es el sueño de cualquier hipotecado, para ello existen fórmulas que nos permiten reducir el importe final del préstamo o la cuota mensual. Optar por una opción u otra atiende a diferentes necesidades. Sin embargo, aminorar la cuota de la hipoteca, en ocasiones, provoca un incremento del importe final del préstamo hipotecario. El comparador financiero HelpMyCash.com nos explica qué alternativa es mejor y cuándo esconveniente decantarse por una u otra.

Rebajar el importe mensual de la hipoteca es el objetivo de aquellas personas a las que apremia contar con mayor liquidez cada mes. El endeudamiento excesivo, la reducción de los ingresos familiares o simplemente la disconformidad con la cuantía de la cuota son algunos de los motivos por los que se ejecuta esta opción.

Para reducir la cuota mensual existen varias opciones, aunque hay que tener en cuenta que alguna puede suponer un incremento del coste total del préstamo hipotecario:

 Renegociar el interés: negociar con el banco la bajada del interés tiene un efecto inmediato en las cuotas y en el importe final. El coste de ambos se recorta, pero la entidad puede cobrarnos una comisión por novación (entre el 0 % y el 1 %) si figura en el contrato o exigirnos contratar algún producto extra (seguro de vida, plan de pensiones, etc.). Si el banco no acepta una novación, podemos intentar reducir el interés a través de una subrogación de hipoteca.

Amortizar la hipoteca: si tenemos un dinero ahorrado y decidimos adelantar el pago de la deuda, podemos amortizar plazo o cuota. Si optamos por lo primero, el coste de la hipoteca se reducirá, porque al disminuir el plazo se reducen también los intereses.

Sin embargo, si amortizamos cuota, pagaremos menos cada mes pero el precio final de la hipoteca será el mismo. Si nuestra hipoteca cuenta con una comisión por amortización anticipada, ésta será del 0,50 % los cinco primeros años y del 0,25 % a partir del sexto.

Carencia de capital: consiste en reducir la cuota mensual o directamente dejar de pagarla durante un plazo. La carencia de capital consiste en pagar únicamente intereses durante un tiempo (normalmente tres años como máximo). Tras la finalización de la carencia parcial, el capital pendiente será el mismo, pero el plazo aumentará, por lo que el importe total de la hipoteca también crecerá.

Antes de negociar con el banco algunas de estas fórmulas, podemos hacer números y calcular cuál será la nueva cuota mensual resultante, para ello podemos utilizar una calculadora de hipoteca online.

Reducir el importe total

Rebajar el interés de la hipoteca, mediante una novación o a través de una subrogación, además de un aminoramiento de las cuotas produce un abaratamiento del importe final. Sin embargo, como ya hemos visto, tanto la carencia de hipoteca como la amortización de cuota no rebajan el precio total de la hipoteca.

Si el objetivo que nos mueve a rebajar el coste total de la hipoteca es meramente ahorrativo y no está relacionado con la necesidad de disponer de mayor liquidez cada mes, porque contamos con ahorros suficientes, la mejor alternativa es amortizar plazo. Esta opción implica menos tiempo para devolver la deuda, lo que significa menos intereses. De esta forma, el importe de nuestro préstamo hipotecario se verá reducido, aunque pagaremos la misma cuota, pero durante menos meses.

En conclusión:

1. La mejor opción es intentar reducir el importe final de la hipoteca, si esto además implica una rebaja de las cuotas mensuales, mucho mejor.

2. La carencia reduce la cuota, pero no el importe total. Cuando atravesemos una dificultad económica puntual, evidentemente la urgencia determina intentar reducir la cuota, aunque en ciertas ocasiones provoque un encarecimiento de la hipoteca a largo plazo.

3. Amortizar el plazo genera ahorro. Si disponemos de ahorros suficientes, lo ideal es amortizar plazo e incluso amortizar totalmente la hipoteca si nuestra situación financiera nos lo permite. De esta forma, pagaremos menos intereses y ahorraremos en el pago.

febrero 8th, 2016

politico

Fraudes para cambiar el contrato de la luz

febrero 8th, 2016

tecnicosEl nuevo fraude de los comerciales de las grandes compañías energéticas es hacerse pasar por representantes de FACUA-Consumidores en Acción para modificar contratos, de manera que los usuarios pasan a tener otras tarifas, generalmente más caras.

Varios socios de FACUA le han alertado en los últimos días de las visitas a sus domicilios de comerciales que simulan ser miembros de la asociación dedicados a tramitar la devolución de supuestas cantidades cobradas de forma ilegal. Los timadores solicitan a sus víctimas que les muestren un recibo de la luz o el gas, con la excusa de que van a verificar la existencia de un error o un fraude en la facturación. Tras tomar nota de los datos del suministro, instan a los usuarios a firmar un documento para reclamar la devolución del dinero; en realidad se trata de un contrato para cambiar de comercializadora o de plan tarifario dentro de su propia compañía.

FACUA viene alertando del fraude masivo que están sufriendo cientos de miles de usuarios, a los que las compañías de electricidad y gas modifican sus contratos mediante todo tipo de engaños. La asociación ha trasladado ya las denuncias de cerca de 300 usuarios a la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC).

La asociación denuncia la pasividad que vienen manteniendo el Gobierno y las autoridades de protección al consumidor autonómicas ante este macrofraude, similar al que se produjo a comienzos de la década pasada en el sector de las telecomunicaciones.

Hasta quince tipos de mentiras utilizan los comerciales para convencer a los usuarios de que sustituyan sus contratos, generalmente sometidos a la tarifa semiregulada (PVPC), por ofertas del mercado libre. Trampas que recoge el segundo capítulo del libro Timocracia, editado por FACUA y su Fundación, escrito por el portavoz de la asociación, Rubén Sánchez.

Como ocurre con el último fraude denunciado por FACUA, en muchos casos los comeciales ni siquiera aclaran a los usuarios que les están ofertando otras tarifas, sino que les hacen creer que tienen que firmar un documento para autorizar a su compañía al cambio o reparación del contador, a la aplicación de un descuento o a actualizar su contrato porque el vigente ya no se ajusta a la ley.

Las trampas que utilizan los comerciales de las eléctricas consisten en hacer creer al usuario que vienen de su propia compañía para premiar su fidelidad con un descuento que su tarifa no se ajusta a una ley y pueden multarle si no la cambia, que tienen que devolverle cantidades cobradas por error o que su contador está averiado y necesitan que firme un documento para reparárselo.

Los comerciales también acuden a los domicilios de los consumidores para ofrecerles supuestos descuentos en las facturas que en realidad no hacen más que encarecer los recibos, falsas tarifas planas que hinchan los recibos y todo tipo de supuestas ofertas inmejorables sobre las que no son capaces de dar detalles.

El euribor en negativo: el banco no pagará por prestar

febrero 8th, 2016

Jose María RoldanEl presidente de la Asociación Española de Banca (AEB), José María Roldán, ha advertido de que la entrada en negativo del euríbor en tasa diaria puede desembocar en una “contradicción” que supondría plantear si la banca debe pagar por prestar dinero y cobrar por atraer productos. “Es jurídicamente un tema complejo” asegura.

“Pagar a alguien por pedir prestado y cobrar por traer recursos es una contradicción”, ha afirmado Roldán . El presidente de la AEB ha alertado de que esta situación “no es sana, ni sostenible ni razonable”, al tiempo que ha advertido de la presión que añadiría a los bancos para mejorar sus márgenes.

Así, expuso que “desde el punto de vista jurídico habrá que analizar cuando llegue ese momento” en que los tipos de las hipotecas sean negativos, ya que es algo que “no se puede solucionar de manera individual” y se tendrá que abordar desde el conjunto del sector.

En todo caso, el responsable de la AEB apuntó que todavía con el diferencial que hay sobre el euríbor de las hipotecas “no vamos a ver tipos negativos”.

Preguntado por si sería necesario un cambio en el principal índice de referencia de las hipotecas españolas, como es el euríbor, recordó que es algo que se ha intentado pero que “nunca se ha logrado”, porque “la demanda es la que manda”.

En concreto, se refirió a la posibilidad de tipos fijos, que daría más estabilidad a las familias, o a ligar las hipotecas al coste de la deuda pública, como se abordó en el pasado. Pese a ello, explicó que “la demanda sigue siendo a tipo flotante”.

Respecto a la evolución de los tipos de interés, el presidente de la patronal bancaria señaló que aunque a corto plazo no se va a producir una normalización, a medio plazo sí debería conseguirse. “En dos o tres años deberíamos ser capaces de normalizar los tipos de interés”, aseguró.

“Los bajos tipos de interés, que favorecen a la economía española y la impulsan, dificultan la obtención de márgenes adecuados”, dijo Roldan, para recordar que “los bancos basan su negocio en la transformación de plazos, en tomar prestado a corto plazo para prestar a largo”. Por ello, “si la curva de tipos es plana y los tipos de corto están en mínimos”, la actividad principal de una entidad “se complica al extremo”.

Según el presidente de la AEB, “cuanto antes volvamos a una situación normalizada de tipos, mejor, no sólo por salir de la contradicción donde se paga al que pide prestado y se cobra al que aporta recursos, sino también para que la política monetaria recupere márgenes de maniobra frente a shocks futuros”

febrero 1st, 2016

1 febrero

El euribor baja hasta el 0,042 % en enero

febrero 1st, 2016

cuentaviviendaEl principal índice de referencia de los préstamos hipotecarios (euríbor) baja hasta el 0,042 % en enero. El índice euríbor, que es utilizado como principal referencia para fijar el tipo de interés de los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades de crédito españolas, bajó en enero hasta el 0,042 % desde el 0,059 % del mes anterior.

Tomando como referencia los últimos 12 meses, el índice registra un descenso de 0,256 puntos.
El euríbor se calcula con los datos de las principales entidades de la zona del euro y consiste en el
tipo de interés medio de contado para las operaciones de depósito de euros a plazo de un año.

Los datos correspondientes al mes de enero muestran también un descenso, hasta el 0,042 %, del
míbor, el tipo interbancario a un año que servía de referencia oficial del mercado hipotecario para las
operaciones realizadas con anterioridad al 1 de enero de 2000.

Estos índices de referencia para el mercado hipotecario son válidos a partir de su publicación en el
BOE, lo que normalmente se produce unos días después de su difusión por el Banco de España.

¿Y si el banco te pagara por tu hipoteca? Un sueño que podría hacerse realidad

febrero 1st, 2016

Sueño 21 febContratar una hipoteca y en lugar de pagar intereses todos los meses que el banco te los devuelva. Este es el sueño de muchas familias, que durante décadas destinan una parte de su sueldo a saldar la deuda con el banco.

Aunque parece una situación poco probable y digna de una película de ciencia ficción, la realidad no está tan lejos. ¿La razón? El principal índice de referencia, el euríbor a 12 meses, se encuentra camino de cotizar en negativo y, lógicamente, esto afectaría de forma directa a los hipotecados. El comparador de productos financieros HelpMyCash.com nos trae un análisis sobre el efecto que tendría sobre una hipoteca un euríbor negativo y quiénes podrían beneficiarse de ello.

¿Cómo afectaría a la hipoteca un euríbor en negativo?

La cifra más baja de la historia ha sido la de la última jornada de enero, al 0,015 %. A la espera de la confirmación del Banco de España, la media del mes será de 0,042 %. Esto significa que el euríbor ya se encuentra por debajo del precio del dinero de la zona euro, que actualmente es de 0,05 %.

Para entender mejor el efecto que tendría un euríbor negativo, imaginemos una hipoteca contratada en 2008 con un interés de euríbor + 0,50 %. Todos los meses, la cuota a abonar corresponde al valor del euríbor más el diferencial. Pero si el índice alcanzara cifras negativas, con valores por debajo del 0,50 %, el resultado sería la devolución de los intereses, por parte del banco al cliente.

¿Realmente, se llegará a esta situación?

En los años en los que el euríbor estaba por las nubes (en 2008 llegó a cotizar al 5,38 %) los diferenciales de las hipotecas eran mucho más bajos que los de los años posteriores a la crisis. Como los bancos se aseguraban ingresos gracias al euríbor, se podían permitir diferenciales increíblemente bajos.

Actualmente, que el banco pague al hipotecado ya está ocurriendo en las hipotecas para empresas. Éstas están referenciadas a euríbor a 3 meses, que cotiza en valores negativos. Sin embargo, el comparador advierte, que a un hipotecado común le resultará más complicado conseguir que el banco llegue a pagarle por su hipoteca, por diversas razones:

Si el euríbor baja del 0 %, para que el banco tuviera que devolver la parte correspondiente de intereses, tendría que cotizar por debajo del diferencial. Eso significa que solo se podrían beneficiar de ello los hipotecados con diferenciales realmente bajos.

Los nuevos contratos de hipotecas ya estipulan que si el euríbor es negativo, el interés aplicable será de 0 %.
Es probable que, en el caso de que el euríbor llegara a cuotas negativas y los bancos comenzaran a perder mucho dinero, se aprobara algún Decreto ley que estipule un interés mínimo al 0%.

Para pagar lo mínimo de hipoteca, lo más importante es conseguir un diferencial bajo, que no tenga comisiones y que no obligue a vincularse con muchos productos.

5 alternativas para evitar el impago de la hipoteca

febrero 1st, 2016

1FEBLas condiciones económicas de una familia pueden cambiar a lo largo de la vida de la hipoteca. Las mismas garantías que empujan a una pareja a hipotecar sus próximas décadas en el pago de una vivienda pueden volverse en su contra al cabo de los años. Atravesar un bache económico a causa de la pérdida del empleo o por otras razones, repercutirá en el pago de la cuota hipotecaria. Sin embargo, si nos anticipamos al problema y actuamos con previsión, podremos capear el temporal y no perder la hipoteca negociando alternativas de pago con el banco.

Según la guía gratuita de HelpMyCash.com sobre qué hacer cuando no se puede pagar la hipoteca, existen 5 opciones para evitar el impago del préstamo hipotecario.

1. Ampliación de plazo

Cuando tengamos el menor aviso de que nuestra economía puede empeorar debemos acudir a nuestro banco y comentarle nuestra situación para encontrar soluciones que nos permitan no perder la vivienda y al banco cobrar su deuda. Entre las diferentes alternativas podremos ampliar el plazo.

Al incrementar el plazo de nuestro préstamo hipotecario conseguiremos reducir la cuota mensual, aunque para eso el importe de la hipoteca aumentará, ya que se incrementarán los años durante los que tendremos que devolver la deuda.

2. Carencia hipotecaria

La carencia puede ser la solución cuando se atraviesan dificultades económicas puntuales, pero nunca puede convertirse en un recurso habitual. Esta práctica nos permite dejar de pagar la hipoteca o parte de ella durante un tiempo, pero tras la carencia el importe a devolver se incrementa. Podemos distinguir dos tipos de carencia:

 Carencia parcial: durante el tiempo que se pacte con el banco (suele ser como máximo de 3 años) solo pagaremos de la cuota la parte proporcional a los intereses o alcapital. Si solo abonamos los intereses, a la conclusión de la carencia de capital, seguiremos debiendo el mismo capital al banco.

 Carencia total: nos permite dejar de pagar la hipoteca durante un período de tiempo determinado. Tras la finalización del plazo de carencia, seguiremos debiendo el mismo capital, pero los intereses aumentarán porque el plazo se incrementa.

 

3. Reunificación de deudas

Si nos hemos endeudado demasiado y no podemos hacer frente al pago de la hipoteca, podemos agrupar las diferentes deudas (préstamo personal, hipoteca, tarjeta de crédito, etc.) en un único préstamo con garantía hipotecaria, con un único interés y con un plazo más largo.

Pero debemos tener en cuenta que esta es una solución muy cara, que conlleva unos gastos que se incluirán en el importe total de la deuda. Por lo que si fallamos en el pago de alguna de estas cuotas acabaremos perdiéndolo todo, no solo la vivienda.

4. Alquilar o vender la vivienda

Si no es posible llegar a un acuerdo con el banco y sacar adelante alguna de estas opciones, tendremos que adoptar otra decisión como alquilar o vender el inmueble. En realidad, antes de comenzar a acumular impagos es mejor deshacernos del problema.

Si disponemos de algún familiar que pueda acogernos mientras atravesamos estos malos momentos económicos, la opción indicada sería alquilar el inmueble para seguir pagando la hipoteca con lo que percibamos del alquiler.

Sin embargo, si no disponemos de esta posibilidad podemos plantearnos la venta de la vivienda. Aunque, esta opción tiene un inconveniente, y es que el valor de la vivienda actual está muy por debajo que hace unos años, por lo que si vendemos la vivienda, lo haremos por un precio bastante inferior.

5. Solicitar la dación en pago

La dación en pago es un recurso al que acudir cuando los demás pasos no han dado sus frutos; sin embargo, conseguir la dación en pago en nuestro país no es tan fácil ya que no es obligatoria por contrato.

enero 25th, 2016

25 enero 16

Las socimis vuelven a dar vida al sector inmobiliario

enero 25th, 2016

SOCIMI-e1358505712216Los años de las inmobiliarias y el boom bursátil quedaron atrás con el desmoronamiento de compañías de volumen como Martinsa- Fadesa, Reyal-Urbis… Sin embargo ahora, por segundo año consecutivo, las socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria) vuelven a dar vida al sector inmobiliario español cotizado.

“La capitalización del sector inmobiliario en bolsa ha crecido desde los mínimos de 3.620 millones de mayo del 2012 a los cerca de 13.000 millones a cierre del 2015, de los que dos tercios pertenecen a las 14 socimis cotizadas más Hispania”, señala el informe de mercado 2015 de Bolsas y Mercados Españoles (BME). Estas compañías tenían una capitalización conjunta a finales de la última semana de 6.118 millones. Como a todas las cotizadas, el arranque del año les ha llevado a perder valor.

Las socimis entraron con fuerza en el mercado español en el 2014 y continuaron su desarrollo a lo largo del año pasado. Las tres grandes, Merlin Properties, Axiare Patrimonio y Lar España, captaron 2.177 millones de euros a través de cuatro ampliaciones de capital el pasado ejercicio. A ese importe hay que añadir los casi 95 millones obtenidos por las ocho sociedades incorporadas al mercado alternativo bursátil (MAB) en el 2015 y los 337 millones conseguidos por Hispania, cotizada propietaria de una socimi. En total, los recursos captados por las socimis se elevaron a 2.602 millones en el 2015.

Las dos primeras socimis que inaguraron el mercado alternativo bursátil fueron Entrecampos Cuatro y Promorent a finales del 2013. En el 2014, debutaron cuatro ( Merlin Properties, Axiare Patrimonios, Lar España Real Estate y Mercal Inmuebles). En el 2015, se sumaron ocho (Zambal Spain, Uro Property Holdings, Fidere Patrimonio, Trajano Iberia, Zaragoza Properties, Corpfin Capital Prime Retail y Obsido), lo que dobló el número de firmas de un año antes.

“La negociación en el MAB de estas sociedades supone poner en valor este tipo de compañías y dar dinamismo y visibilidad al sector inmobiliario, el más duramente golpeado por la crisis económica, tras la enorme burbuja especulativa que se generó en el mismo en los años previos al 2007”, reza el informe.

Las socimis son la adaptación española de los vehículos de inversión inmobiliaria REIT, que funcionan en otros países de la Unión Europea. Tienen que contar con un capital social mínimo de 5 millones de euros y es obligatorio que coticen en mercados regulados o en sistemas multilaterales de negociación, como es el caso del MAB español.

Las socimis no pagan impuesto de sociedades y gozan de una bonificación del 95% en el de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. A cambio, están obligadas a distribuir el 80% de los beneficios obtenidos por rentas de alquiler y el 50% en caso de venta de activos. La mayoría cotizan en el MAB, pero las tres grandes lo hacen en el mercado principal ( Merlin, Axiare y Lar). Los inversores extranjeros controlan el 6%, 62% y 55%, respectivamente.