Según Aguirre Newman, 2014 se cerrará con una inversión superior a los 1.600 millones de euros, según las previsiones. Se confirma la tendencia al alza de las inversiones inmobiliarias en Barcelona. El mercado inmobiliario de la ciudad ha registrado un volumen de inversión superior a los 1.000 millones de euros en los primeros 9 meses del año (la inversión fue de 1.200 millones en todo 2013). De continuar esta tendencia, todo apunta a que 2014 se cerrará con un nivel total de inversión superior a los 1.600 millones de euros.
La consultora destaca que inversores internacionales no habituales del mercado inmobiliario aumentan sus operaciones. El cierre durante la segunda parte de 2013 de determinadas operaciones de inversión por parte de fondos de referencia a nivel mundial puso el foco de atención en el mercado inmobiliario y generó un importante efecto llamada para otros operadores no habituales del mercado español y catalán. Este interés se ha prolongado durante el año 2014, habiéndose alcanzado hasta la fecha un volumen de inversión superior a los 1.000 millones de euros en el mercado inmobiliario de Barcelona, de los que un 58% ha sido consecuencia de adquisiciones realizadas por inversores internacionales.
La escasez de producto de calidad y en zona prime está limitando la actividad inversora. Barcelona ha sido históricamente uno de los destinos preferidos del sur de Europa para los inversores internacionales, que buscan principalmente edificios de oficinas core y core-plus, con los tres requisitos básicos: ubicación prime, calidad de los inmuebles y contratos de arrendamiento de contrastada solvencia. Pese al aumento en el número de operaciones cerradas y su volumen, no existe producto suficiente para este tipo de características, lo que está limitando la actividad inversora en Barcelona. Ello ha provocado que el inversor haya optado por producto inmobiliario con mayor riesgo y necesidad de gestión, y ubicado en zonas descentralizadas.
El mínimo histórico de precios, uno de los mayores propulsores de la inversión internacional en Barcelona. Los precios por metro cuadrado en los diferentes segmentos del mercado se encuentran en mínimos históricos, tras haber perdido hasta un 50% de su valor, y muy lejos de los niveles alcanzados en 2007. Esto supone una ventaja competitiva para Barcelona (con precios por m² entre 1.700 y 3.000 euros) respecto a otros mercados europeos (8.000euros/m² en Frankfurt y 18.000 euros/m² en París), donde el recorrido al alza es mucho menor y las rentabilidades se encuentran en algunos casos por debajo del 4%, mientras que en Barcelona pueden llegar a 6%. Aun así, las rentas se encuentran actualmente estabilizadas en la ciudad y solo muestran ligeros ajustes en zonas periféricas con mayor volumen de oferta disponible.
La falta de posibilidades de inversión en zona prime desplaza el interés a nuevos ejes de negocio. El distrito 22@ de Barcelona, la Plaza Europa de L’Hospitalet y Cornellà de Llobregat se están erigiendo como ejes de nueva centralidad para el segmento de oficinas, tradicionalmente enfocados en el eje Avenida Diagonal y Paseo de Gracia. Durante los 9 primeros meses de 2014, el volumen de inversión en oficinas ha superado los 580 millones de euros, una cifra muy superior a los 272 millones que se contabilizaron en todo 2013.
Barcelona es un ejemplo de reconversión de edificios obsoletos hacia actividades más productivas. El continuo cambio de uso de edificios de oficinas obsoletos al segmento hotelero está contribuyendo a rebajar la tasa de desocupación de oficinas en la ciudad. El centro de la ciudad acapara operaciones de transformación de edificios de oficinas a hoteles, en lo que es un nuevo producto inmobiliario en un buen emplazamiento, que se ha convertido en objetivo de muchos de los inversores, promotores y cadenas extranjeras. Algunos ejemplos serían el Edificio Estel (antigua sede Telefónica), Paseo de Gracia 111 o la Torre Agbar.
Las principales operaciones sobre activos hoteleros en Barcelona en los últimos meses superan los 260 millones de euros. Mientras que los inversores internacionales se habían fijado históricamente en el segmento de oficinas, tras el cambio de ciclo inmobiliario, el inversor de fuera ha regresado con el radar puesto en los segmentos que se benefician más claramente del turismo: los hoteles y los locales comerciales.
Cataluña podría ser un mercado idóneo para la implantación de nuevos centros comerciales o la ampliación de los ya existentes. Al ser una de las comunidades autónomas españolas con una menor densidad de centros comerciales por habitante, los expertos aseguran que este segmento tiene un largo recorrido alcista en Cataluña. Así lo confirman las apuestas de grandes grupos internacionales como las constantes inversiones de Unibail Rodamco en sus centros de Barcelona o la reciente compra de L´Ànec Blau (Castelldefels) por parte de la socimi de Grupo Lar, por 80 millones.
