¿Nueva burbuja inmobiliaria?

burbuja)Las recientes subidas del precio de la vivienda han llevado a muchos analistas a sugerir que el sector de la construcción se está reanimando a marchas aceleradas. Algunos incluso han llegado al extremo de sugerir que podría estar gestándose una “nueva burbuja” y que, en consecuencia, cabría la posibilidad de que los españoles estuviéramos repitiendo los mismos errores del pasado.

Y, en efecto, si observamos la evolución de los precios en 2015 y en 2016, parecería que se está gestando un nuevo ‘boom’: las viviendas se encarecieron un 4,2% en 2015 y un 4,5% en 2016. Sin embargo, una vez tenemos en cuenta la inflación, resulta que la revalorización real de la vivienda, al menos en 2016, fue apreciablemente menor: del 2,8%, a duras penas comenzando a remontar la caída de más del 40% que experimentó durante los años más duros de la crisis.

Con todo, apenas analizando la tendencia de los precios durante los últimos años, resulta difícil dilucidar si el ladrillo está recalentándose preocupantemente o si, en cambio, tan solo está normalizándose tras una muy pronunciada caída. En este sentido, podemos estudiar la situación real del mercado inmobiliario estudiando más de cerca el comportamiento de la demanda y la oferta.

Es verdad que la compraventa de viviendas ha logrado levantar cabeza con respecto a sus mínimos de 2013, pero en 2016 ni siquiera había superado el número de transacciones que se realizaron durante los años de crisis 2009 y 2010. 

Parte de este débil pulso de la demanda se refleja en el muy bajo número de nuevas hipotecas constituidas cada mes. En 2016, la media de nuevas hipotecas fue de 23.500 mensuales: por encima del mínimo de 16.600 mensuales marcado en el año 2013, pero todavía muy lejos de las 55.000 o 50.000 mensuales que se otorgaban en 2009 y 2010.

En definitiva, la demanda sí está remontando, pero lo está haciendo con tanta lentitud que ni siquiera ha recuperado el ritmo de 2009 y 2010.

Y si la demanda de viviendas apenas ha empezado a levantar la cabeza, la oferta sigue por entero laminada. Los visados de obra nueva en 2016 ascendieron a 64.000, lo que ni siquiera equivale a recuperar los 78.000 de 2011 ni, por supuesto, los 91.000 de 2010 o los 110.000 de 2009. Para estar entrando en una nueva burbuja, la actividad sigue enormemente paralizada.

 

Las empresas de la construcción están experimentando una cierta mejoría en sus cuentas de resultados: entre 2011 y 2016, han desaparecido 52.000 compañías constructoras (casi el 20% del total), de manera que, aun cuando el tamaño de la tarta no haya aumentado significativamente, a cada una de las supervivientes sí le toca una porción algo mayor (por no hablar de que sus costes, especialmente los salariales, también se han abaratado de manera muy significativa, mejorando con ello sus márgenes).

Es extremadamente prematuro hablar de una nueva burbuja en la construcción. Es cierto que los precios de la vivienda están comenzando a remontar después de haberse desmoronado más de un 40%, pero ni el comportamiento de la demanda ni el de la oferta apuntan a una nueva exuberancia ladrillística: la demanda se halla por debajo de los niveles de 2010 y la oferta ni siquiera ha regresado a los de 2011.