¿Nueva burbuja inmobiliaria?

burbuja)Las recientes subidas del precio de la vivienda han llevado a muchos analistas a sugerir que el sector de la construcción se está reanimando a marchas aceleradas. Algunos incluso han llegado al extremo de sugerir que podría estar gestándose una “nueva burbuja” y que, en consecuencia, cabría la posibilidad de que los españoles estuviéramos repitiendo los mismos errores del pasado.

Y, en efecto, si observamos la evolución de los precios en 2015 y en 2016, parecería que se está gestando un nuevo ‘boom’: las viviendas se encarecieron un 4,2% en 2015 y un 4,5% en 2016. Sin embargo, una vez tenemos en cuenta la inflación, resulta que la revalorización real de la vivienda, al menos en 2016, fue apreciablemente menor: del 2,8%, a duras penas comenzando a remontar la caída de más del 40% que experimentó durante los años más duros de la crisis.

Con todo, apenas analizando la tendencia de los precios durante los últimos años, resulta difícil dilucidar si el ladrillo está recalentándose preocupantemente o si, en cambio, tan solo está normalizándose tras una muy pronunciada caída. En este sentido, podemos estudiar la situación real del mercado inmobiliario estudiando más de cerca el comportamiento de la demanda y la oferta.

Es verdad que la compraventa de viviendas ha logrado levantar cabeza con respecto a sus mínimos de 2013, pero en 2016 ni siquiera había superado el número de transacciones que se realizaron durante los años de crisis 2009 y 2010. 

Parte de este débil pulso de la demanda se refleja en el muy bajo número de nuevas hipotecas constituidas cada mes. En 2016, la media de nuevas hipotecas fue de 23.500 mensuales: por encima del mínimo de 16.600 mensuales marcado en el año 2013, pero todavía muy lejos de las 55.000 o 50.000 mensuales que se otorgaban en 2009 y 2010.

En definitiva, la demanda sí está remontando, pero lo está haciendo con tanta lentitud que ni siquiera ha recuperado el ritmo de 2009 y 2010.

Y si la demanda de viviendas apenas ha empezado a levantar la cabeza, la oferta sigue por entero laminada. Los visados de obra nueva en 2016 ascendieron a 64.000, lo que ni siquiera equivale a recuperar los 78.000 de 2011 ni, por supuesto, los 91.000 de 2010 o los 110.000 de 2009. Para estar entrando en una nueva burbuja, la actividad sigue enormemente paralizada.

 

Las empresas de la construcción están experimentando una cierta mejoría en sus cuentas de resultados: entre 2011 y 2016, han desaparecido 52.000 compañías constructoras (casi el 20% del total), de manera que, aun cuando el tamaño de la tarta no haya aumentado significativamente, a cada una de las supervivientes sí le toca una porción algo mayor (por no hablar de que sus costes, especialmente los salariales, también se han abaratado de manera muy significativa, mejorando con ello sus márgenes).

Es extremadamente prematuro hablar de una nueva burbuja en la construcción. Es cierto que los precios de la vivienda están comenzando a remontar después de haberse desmoronado más de un 40%, pero ni el comportamiento de la demanda ni el de la oferta apuntan a una nueva exuberancia ladrillística: la demanda se halla por debajo de los niveles de 2010 y la oferta ni siquiera ha regresado a los de 2011.

 

La venta de vivienda sin beneficio, exento de plusvalía

1357895993_780618_1357896218_noticia_normalLa venta de vivienda sin beneficios no tendrán que pagar la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos Urbanos) como sucedía hasta ahora. Una sentencia del Tribunal Constitucional así lo establece en el caso de la Hacienda Foral de Guipúzcoa, pero en breve va a ver un recurso similar sobre la Ley Estatal, según fuentes jurídicas. Esto no implica que se suprima el tributo ni que no deban pagarlo los que sí obtengan beneficios; simplemente introduce una excepción en el caso de que no existan por entender que no hay hecho imponible y, por tanto, es inconstitucional cobrar por ello.

Hasta ahora, el que vendía el piso perdiendo dinero, además, tenía que pagar al Ayuntamiento como si lo hubiera ganado. Esto deriva del sistema de cálculo de este impuesto, que presupone que el precio de la vivienda siempre sube. Por ejemplo, el Ayuntamiento de Madrid estima una revalorización teórica del 3,5% anual (este porcentaje varía según la localidad) del precio de la vivienda calculado sobre su valor catastral actual, que se multiplica por el número de años transcurridos desde la compra. Y esa revalorización es la base imponible del tributo, incluso aunque el activo valga en realidad menos ahora que cuando fue adquirido.

Esta injusticia, muy frecuente con el derrumbe de los precios tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, es la que corrige ahora el Constitucional al entender que se opone a la Carta Magna. Ahora bien, la excepción a la norma exige que sea el vendedor del inmueble el que demuestre que el precio de venta es inferior al de compra; en caso contrario, los ayuntamientos podrán seguir aplicando este tributo como hasta ahora.

Las fuentes citadas explican que la sentencia ha sido redactada de forma muy cuidadosa para evitar provocar un ‘agujero’ en los ingresos de los entes locales, ya que la plusvalía es, junto con el Impuesto de Bienes Inmuebles, su principal fuente de financiación. De hecho, esta necesidad de recaudar para reducir el déficit de las corporaciones es la que explica este sistema de cálculo de la base imponible que no contempla la posibilidad de que los pisos bajen de precio.

El Constitucional ha fallado sobre el primero de una serie de recursos sobre este tema, porque han sido cada vez más los ciudadanos los que han acudido a los tribunales para pleitear contra los ayuntamientos contra este impuesto. Con el estallido de la crisis, fueron muchos los propietarios que se vieron obligados a vender su casa y tuvieron que hacerlo asumiendo importantes pérdidas. Y además, se vieron obligados a pagar la plusvalía municipal.

Aunque más sangrante y desesperado ha sido el caso de quienes perdieron su casa por una ejecución hipotecaria (desahucio), que además de perder su casa, han visto cómo el ayuntamiento de turno les reclamaba el pago de la plusvalía hasta que el Real Decreto-Ley 8/2014, de 4 de julio, estableció para estas situaciones una exención del pago de ese impuesto.

La plusvalía municipal (no estatal) es de los impuestos más polémicos vinculados a la vivienda y grava teóricamente el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana —quedan fuera los terrenos considerados rústicos— a consecuencia de la transmisión de la propiedad de terrenos, viviendas, oficinas, etc. por cualquier título, ya sea este oneroso (compraventas) o lucrativo (donaciones, herencias). De hecho, la oleadada de donaciones en la Comunicad de Madrid a la espera de una subida del Impuesto de Sucesiones ha engordado notablemente las arcas municipales gracias a la plusvalía.

Sólo un 26 % de los jóvenes puede comprar vivienda

otra28dicUn 74 % de los jóvenes españoles de entre 18 y 34 años no cuenta con medios para adquirir una vivienda propia, dada la precariedad laboral y los elevados niveles de desempleo, según una encuesta realizada por la asociación de consumidores Adicae durante el pasado mes de septiembre.

Los datos de Adicae contrastan con la encuesta realizada por el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) en 2010 sobre los efectos de la crisis en la emancipación de los jóvenes, y revelan que en los seis años transcurridos se ha retrasado la edad en la que abandonan el hogar familiar.

En concreto, si en 2010 un 44,9 % de los jóvenes residía con sus padres, en 2016 el porcentaje se ha elevado al 49,1 %.

Tan sólo un 23,5 % vive de alquiler, un porcentaje muy reducido que revela que independientemente del rango de edad, los españoles perciben la vivienda como una forma de ahorro y seguridad para la vejez, señala el estudio, que concluye que “pese a la crisis y a la burbuja inmobiliaria, nada se ha hecho para fomentar una alternativa a la cultura de comprar casa”.

Y es que hacer frente a un alquiler cuesta tanto o más que comprar, según un 54,9 % de los encuestados; en 2010, tan sólo un 31,5 % sostenía esta opinión.

La falta de apoyo institucional al mercado de alquiler ha provocado, sostiene Adicae, que mientras que en 2010 seis de cada diez jóvenes se planteaban emanciparse, ahora sólo dos de cada diez lo ven como “una opción real”.

Aunque aparentemente ha quedado atrás la burbuja inmobiliaria, lo cierto es que un gran número de jóvenes -más del 40 %-, dedica más de la mitad de sus ingresos al pago de su vivienda, ya sea en propiedad o de alquiler.

Estas cifras apuntan a una posible crisis de sobreendeudamiento, señala Adicae, que denuncia la falta de políticas activas de fomento del alquiler en españa, como sí existen en otros países europeos, como Alemania o Dinamarca.

Por eso, desde la asociación advierten de la creación de una “nueva burbuja inmobiliaria 2.0”, cuyo desarrollo y posibles efectos analizarán el próximo 25 de noviembre en un encuentro en Barcelona.

Entre los ponentes figuran la alcaldesa de la ciudad, Ada Colau, la Defensora del Pueblo, Soledad Becerril, y el portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB), José Luis Martínez Campuzano.

El papel de las entidades financieras, cuyas “prácticas abusivas han sido una constante en la contratación de préstamos hipotecarios”, ha sido determinante en la formación de esta nueva burbuja.

Aunque en los últimos años la incorporación de normativa comunitaria y la mayor implicación de los tribunales han logrado poner coto a ciertos abusos, la banca “continúa desarrollando estrategias abusivas”, como el encarecimiento tanto de los diferenciales de las hipotecas variables como de las fijas, al tiempo que mantienen “las ya conocidas”

“El mayor responsable de la burbuja inmobiliaria fue el Banco de España”

borjamateoEn los últimos días, el presidente de la Comisión Europea, ha constatado un hecho que según Borja Mateo (experto inmobiliario), es una verdad como un templo: que la calamitosa situación del sistema financiero español es responsabilidad del Banco de España. Desde partidos, bancos, cajas y el propio Banco de España, todas han sido voces discordantes: no nos engañemos, todos tiene el objetivo de escurrir su parte de responsabilidad en el proceso.

Es responsabilidad del Banco de España velar por la buena salud del sistema financiero: cómo lo haga es una cuestión que sólo a él atañe. Es responsabilidad de los bancos patrios prestar dinero prudentemente porque tiene la obligación de velar por los intereses de los depositantes, cosa que no hicieron y la que el Banco de España les tenía que haber forzado. Era responsabilidad del Banco de España vigilar que las tasaciones inmobiliarias no fueran muy superiores al valor real de mercado de los bienes como sucedió. El Banco de España tuvo que estar al loro de la dinámica de población, de demanda y de oferta de vivienda con el fin de darse cuenta de que se estaba formando una oferta espectacular que llevaría los precios a bajar (ya lo han hecho el 53-58% desde precios de picos de 2006). Dice el experto que los bancos y cajas y su regulador, tenían que haber entendido que no se debía prestar dinero por más de 20 años, a tipos fijos y por más del 30% de la renta neta disponible, no más de 5 años de salario neto: llegamos a hipotecas de 60 años, la hipoteca media era por 29 años y el precio de venta real de una vivienda representaba 14,5 años de sueldos tras impuestos de un trabajador medio.

Cinco millones de pisos pululan por nuestras calles en busca de moradores: entre pisos a la venta de primera mano y de segunda, en construcción, vacíos o en alquiler, podríamos alojar a la mitad de la población de Europa.

El experto añade más, no sólo es responsabilidad del Banco de España el descalabro del sistema financiero, sino que, además, dando por válidos balances de entidades quebradas con activos valorados muy por encima de mercado, abrió la puerta a que la Comisión del Mercado de Valores bendijera la enorme estafa que fueron las preferentes, subordinadas, bonos convertibles, acciones, oficinas con largos alquileres, productos estructurados y demás bazofia que se ha vendido en este país. No sólo el ciudadano tuvo que pagar unos precios de pisos exorbitados, gastos de transacción (Impuestos de Transacciones Patrimoniales e IVA) de los más caros a nivel mundial, sino que además se le vino la factura de salvar al conjunto del sistema financiero y al Estado mediante un aumento dramático de la presión fiscal. El Estado no se ha bajado ningún privilegio de todos los que goza porque ahoga al ciudadano para mantener sus prebendas.

Según dice el experto, el Estado fue el mayor beneficiado de las burbuja inmobiliaria ya que los impuestos derivados de la misma, le permitió crecer de forma desmesurada: es lo que llamamos el Estado de Bienestar que no es otra cosa que “viva usted burguésmente a costa de su conciudadano trabajador y llamémoslo solidaridad cuando en realdad es pijismo”. El Estado controlaba la actuación del Banco de España y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores cuyos dirigentes políticos (los técnicos son de primera calidad y nada que ver con sus dirigentes) recibían órdenes expresas de que la burbuja se creara. Una vez explotada, el Banco de España y la CNMV daban legitimidad jurídica a elementos de inversión que se basaban en la falacia de unos balances manipulados.

La burbuja inmobiliaria ha demostrado que sólo salimos de esta cuando el Estado tenga el menor número de competencias y sus actividades estén sometidas a una fortísima fiscalización. Según Mateo, aquellos que promulgan reforzar al Estado frente al ciudadano mediante el aumento de los impuestos, buscan el fin último de reducir la libertad de autodeterminación del ciudadano a la mínima expresión porque parten de una visión antropológica muy negativa. Según ellos, rindiendo esferas de libertad privada al sacrosanto Estado, se acaban todos los problemas…nada más lejos de la realidad, y si no, que se lo pregunte a los afectados por los desahucios, accionistas depauperados de cajas mil. Las víctimas de la burbuja inmobiliaria, son ante todo, víctimas de la represión que el Estado ha ejercido.

Negar la responsabilidad que cada uno tiene en el proceso que nos ha llevado a una tasa de mora del 13,5% es un acto de cobardía y de mezquindad de la que sólo el Estado y sus acólitos son capaces. Qué pensarán de los que escurren el bulto quienes perdieron su casa o quienes se suicidaron?

Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com

FMI advierte de burbuja inmobiliaria global

Min zhuLas bajas tasas de interés que desde hace años y en forma acentuada han promovido los bancos centrales más importantes del mundo (el “dinero barato” de la Fed de Estados Unidos, el BCE europeo, el Banco de Japón o el Banco de Inglaterra), han desatado una burbuja inmobiliaria global de acuerdo a un informe difundido  por el Fondo Monetario Internacional. Este informe fue dado a conocer hace varias semanas, pero se mantuvo en secreto hasta después de la reunión del Banco Central Europeo que bajó aún más las tasas de interés e incluso una de ellas a un terreno negativo.

Min Zhu, uno de los economistas principales del FMI, escribe que el mundo entero se enfrenta a una era post negligencia tras el estallido de la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos en 2007 que destapó la burbuja inmobiliaria europea en 2008/2009. De acuerdo al informe, los precios inmobiliarios en todo el mundo han aumentado rápidamente pero no hay nada que los respalde, salvo el ambicioso plan de aumentar o al menos mantener los precios en una tendencia atractiva para los inversionistas. Esto no tiene nada digno de aplaudir; de acuerdo a este informe “secreto” de un economista del FMI, los precios inmobiliarios de los países emergentes se encuentran “inflados” por la burbuja del crédito fácil que ha patrocinado la Reserva Federal y el Banco Central Europeo.

No deja de ser interesante la reflexión que plantea Min Zhu en el Blog del FMI: El “dinero barato” de la Fed y el BCE ha estimulado importantes burbujas inmobiliarias en países que aún son inconscientes de ello y creen que esto es fruto de “la mano invisible” del mercado. La crisis estallará para estos países apenas despierten de ese sueño paradisíaco y enfrenten la brutal pesadilla de la realidad. El desplome de los precios se puede producir a fines de 2014 o principios de 2015.

En su informe, el FMI propone diversas medidas para prevenir el surgimiento de burbujas pero en verdad todas éstas llegan a destiempo. El FMI ha sido cómplice de las políticas de los bancos centrales y en ninguno de su reportes de los años 2006, 2007 y 2008 consta la preocupación del FMI por las burbujas inmobiliarias. Esto indica que los bancos centrales se han convertido en prisioneros de sus propias políticas monetarias, donde piensan que pueden prevenir la próxima catástrofe con más inyección de dinero. Pero esta política ¿cuánto tiempo puede dar resultado? La verdad es es que es una política con los días contados y por eso se instala en el umbral de la nueva crisis.