¿Cómo tributa la devolución de las cláusulas suelo?

renta-declaracionLas últimas sentencias sobre las cláusulas suelo, que obligan a las entidades financieras a la devolución de lo cobrado de más a los clientes y que implican la retroactividad total de aquellas consideras abusivas, también tendrá sus repercusiones en la declaración de la renta.

Como concepto general, las cantidades devueltas y los intereses de demora no se integran en la base imponible, por lo que no hay que incluirlos en la declaración de la renta. Pero existen distintos supuestos en los que sí hay que proceder a una regularización fiscal:

-Si el contribuyente se hubiera beneficiado en su momento de una deducción por inversión en vivienda habitual o deducciones autonómicas, deberá regularizar su situación fiscal con el Ministerio de Hacienda devolviendo el exceso de deducción por vivienda en el IRPF, perdiendo así el derecho a la deducción.

A estos efectos, si el dinero se hubiera percibido en 2016, se regularizará la situación fiscal en la declaración de la renta 2016, que se presenta entre abril y junio de este año, sin necesidad de realizar una declaración complementaria, y únicamente para los cuatro últimos ejercicios no prescritos.

En el caso de que el dinero se reciba en 2017, la regularización de las cantidades deducidas por adquisición de vivienda se realizará en la declaración del año 2017 (que se presentará en abril, mayo y junio de 2018) y afectará, con carácter general, a las deducciones del año 2013, 2014, 2015 y 2016, los ejercicios no prescritos.

– En el supuesto de que el contribuyente hubiera incluido, en declaraciones de años anteriores, los importes ahora percibidos como gasto deducible (capital inmobiliario o actividad económica), estos perderán tal consideración, debiendo presentarse declaraciones complementarias de los correspondientes ejercicios, pero sin sanción ni intereses de demora ni recargo alguno.

En el caso de que los clientes no reciben las cantidades en metálico, sino que la entidad alcanza un acuerdo con él para reducir las cuotas de la hipoteca, no habrá que devolver el exceso de la deducción por vivienda.

Por lo que se refiere a los intereses de demora a recibir del banco a modo de compensación por el período transcurrido, Hacienda decidió que quedaran exentos de tributar, por lo que tampoco habrá obligación de incluirlos en la declaración.

Cómo tributarán las cláusulas suelo

que-pasa-ahora-con-la-cláusula-sueloLa reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la retroactividad de las cláusulas suelo permitirá que miles de ciudadanos puedan recuperar el dinero que durante años estuvieron pagando de más al banco como consecuencia de esta polémica práctica, que impedía a los hipotecados beneficiarse de las bajadas de tipos de interés. Las distintas estimaciones sitúan la devolución media en una horquilla que va desde los 4.000 a los 7.000 euros, dependiendo de la fuente consultada. En cualquier caso una cantidad más que significativa que, como es lógico, también tendrá implicaciones fiscales en la mayoría de los casos, como ayer explicaron los responsables del Colegio de Economistas de Alicante, que aconsejaron no jugársela y acudir a un profesional para que eche cuentas, ante cualquier duda.

En principio, como señaló el presidente de la comisión Fiscal del Colegio, Antonio Pérez, el Gobierno ha modificado la ley para que ni el dinero devuelto ni los intereses compensatorios que también deben abonar las entidades deban pagar nuevos impuestos. «Se entiende que no se ha generado una nueva renta, que es una renta ya declarada», apuntó Pérez. El problema será para todos aquellos que se aplicaron la deducción por vivienda habitual, que deberán reintegrar a la Agencia Tributaria la parte proporcional. Y aquí es donde pueden empezar los problemas, porque la casuística es de lo más variada.

Sobre el papel, el trámite será bastante sencillo. Puesto que la normativa tributaria lo que permite es deducirse el 15% de los intereses y el capital amortizado en una hipoteca a lo largo del año, quienes recuperen el dinero de la cláusula suelo lo que deberán hacer es pagar el 15% de lo ingresen con esta devolución en la declaración de la renta del próximo ejercicio. Es decir, en la que se presentará en primavera de 2018. Por ejemplo, quien recupere 4.000 euros, deberá pagar a Hacienda 600 euros. Las propias entidades ya habrán comunicado a la Agencia Tributaria las cantidades devueltas.

La complicación viene porque, en realidad, el contribuyente sólo está obligado a devolver a Hacienda las cantidades de los ejercicios no prescritos. Esto es, de las últimas cuatro declaraciones de la renta, lo que obligará a calcular qué parte del dinero reintegrado por el banco corresponde a cada ejercicio, como señaló el presidente del Colegio, Francisco Menargues. Así, lo que se devuelva por la cláusula en 2009 ó 2010 -cuando empezó a caer el euríbor y los suelos empezaron a surtir efectos- no debería suponer ningún pago a Hacienda.

Si en su día se alcanzó el límite máximo de la deducción, la legislación señala que se puede desgravar un 15% de las cantidades pagadas por la hipoteca, hasta un máximo de 9.040 euros. Si ese año el capital y los intereses abonados al banco no alcanzaron esta cifra, el contribuyente deberá devolver a Hacienda el citado 15% porque se utilizó, por así decirlo, toda la deducción posible. Pero si, por ejemplo, en el citado ejercicio se amortizaron 16.000 euros y la devolución correspondiente a ese año es de 1.000, el contribuyente no tendrá que pagar nada porque, al descontar las cantidades, seguirá por encima de ese límite. También está el caso de los que se encuentran en situación intermedia. Por ejemplo, pagaron de hipoteca 9.500 euros y les corresponden 1.000 de devolución por las cláusulas suelo. En este caso sólo deberá devolver el 15% de los 500 euros que le faltan para alcanzar este límite.

Para quien no necesite el dinero, puede resultar muy atractivo la opción de aceptar que el banco descuente las cantidades a devolver del capital pendiente de amortización del préstamo. Una opción que algunas entidades ofrecen para evitarse el desembolso en efectivo. En este caso, como apuntó Antonio Pérez, no habría que reintegrar ninguna cantidad a Hacienda, lo que evita los cálculos anteriores. Eso sí, posteriormente habría que andar con ojo de no volver a desgravarse el capital amortizado en la próxima declaración de la renta.

Además de quienes se aplicaron la deducción por vivienda habitual, también deberán echar cuentas con el fisco quienes compraron una casa para dedicarla al alquiler y se dedujeron la hipoteca como gasto; o aquellos que adquirieron un local comercial para el negocio y también se desgravaron el préstamo. En este caso, estos contribuyentes deberán presentar declaraciones complementarias en tiempo y forma -dependerá de cuándo reciban el dinero- para regularizar su situación con Hacienda.

Desde el Colegio de Economistas recomendaron ayer acudir en primera instancia al procedimiento extrajudicial arbitrado por el Gobierno para la devolución de las cláusulas suelo, al considerar que puede ahorrar bastante tiempo a los afectados, según el vicesecretario de este organismo, Antonio Rodríguez. No obstante, también aclararon que el tratamiento fiscal será el mismo para quienes opten por acudir al juzgado. La única diferencia son las costas, que sí tributarán como renta nueva y, por tanto, deberán pagar su correspondiente IRPF.

Los expertos también recordaron que no todas las cláusulas suelo son abusivas. Sólo aquellas que no fueron negociadas individualmente con el cliente y que no son transparentes. En este sentido, los economistas alertan de que las empresas y los profesionales con conocimientos financieros tienen más complicado exigir su devolución.

El precio medio del suelo urbano subió un 13%

14265105065223El precio medio del metro cuadrado del suelo ascendió en el cuarto trimestre de 2016 un 13% en tasa interanual (cuarto trimestre de 2016/cuarto trimestre de 2015), al situarse en 171,7 euros. Frente al trimestre anterior, el precio medio del m2 experimentó un ascenso del 13,8%.

En los municipios de más de 50.000 habitantes, el precio medio del m2 se mantuvo en tasa interanual y se situó en 300,8 euros por metro cuadrado.

Los precios medios más elevados, dentro de los municipios de más de 50.000 habitantes, se dieron en las provincias de Madrid (Comunidad de) (470,1 €/m2), Barcelona (393,6 €/m2), y Balears (338,9 €/m2). Los precios medios más bajos, dentro de los municipios de más de 50.000 habitantes, se dieron en las provincias de Ávila (100,7 €/m2), Ourense (112,7 €/m2) y León (116,8 €/m2).

El número de transacciones realizadas en el cuarto trimestre de 2016 fue de 4.589, un 1,4% menos que las realizadas en el tercer trimestre de 2016, cuando ascendieron a 4.656, y un 8,2% más que las realizadas en el cuarto trimestre de 2015, donde se transmitieron 4.242 solares.

Según el tamaño del municipio, las transacciones se distribuyeron de la siguiente forma. En los municipios menores de 1.000 habitantes se realizaron 342 transacciones, un 23,8% menos que en el mismo trimestre del año anterior.

En los municipios de entre 1.000 y 5.000 habitantes se vendieron 754 solares, lo que representa una disminución del 3,2% en tasa interanual; en los municipios entre 5.000 y 10.000 habitantes, el número de transacciones fue de 761, un 0,5% más que en el mismo trimestre del año anterior; mientras que en aquellos municipios de entre 10.000 y 50.000 habitantes, las transacciones ascendieron a 1.491, un 4,7% más en tasa interanual.

Finalmente, en los municipios con una población superior a 50.000 habitantes, el número de solares vendidos fue de 1.241, un 49% más que el cuarto trimestre del año anterior.

La superficie trasmitida en el cuarto trimestre de 2016 ascendió a 6,7 millones de metros cuadrados, por un valor de 851,6 millones de euros.

Respecto al cuarto trimestre de 2015, las variaciones interanuales registraron un 8,6% más de superficie transmitida y un 25,1% más del valor de las mismas.

La Estadística de Precios de Suelo del Ministerio de Fomento se realiza a través de los datos facilitados por el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España.

Preguntas antes de contratar una hipoteca

la-banca-vuelve-a-las-andadas-hipotecas-al-100-mas-gastos-pero-solo-para-clientes-vipTras unos años estanco, vuelven los movimientos en el mercado inmobiliario. Tanto para quien adquiere su primera residencia como para quien quiere invertir. Un Euríbor marcando mínimos históricos (cerró febrero al -0,106%), precios que si bien se están recuperando no llegan a cotas pasadas y la baja rentabilidad de productos de ahorro han hecho que poco a poco la compraventa de pisos se esté recuperando.

Y la gran mayoría de las personas, para poderse hacer con un inmueble, necesitan contratar una hipoteca. Expertos del comparador de productos financieros CrediMarket responden a seis preguntas sobre los préstamos hipotecarios.

¿A tipo fijo o variable?

Depende del perfil del contratante, si prefiere tener la tranquilidad de saber qué va a pagar en cada momento o si no le importa que las cuotas cambien. En España, históricamente, el porcentaje de hipotecas registradas a interés fijo era casi anecdótico. Pero de un tiempo a esta parte ha crecido de forma exponencial y ahora casi 4 de cada 10 lo son.

En ellas, la principal ventaja es que las cuotas se mantienen inalterables durante toda la

vida del préstamo, pase lo que pase con los tipos de interés, los mercados… Mientras que en las variables las cuotas serán diferentes, según evolucione el tipo de referencia, el Euríbor en la gran mayoría de las que se registran en España.

Por contra, siempre se ha considerado que las hipotecas a tipo fijo resultan más caras que las variables, algo que se mantiene a día de hoy, y más si se tienen en cuenta los niveles negativos del Euríbor. Con todo, los intereses de las hipotecas a tipo fijo también están más bajos que nunca.

Así, a corto y medio plazo, las cuotas serán más caras que en una variable pero si algún día el Euríbor se recupera y se establece por encima del 1%, podrán resultar más económicas.

Comisiones

El objetivo es que sean las mínimas posible. Las hay de apertura, subrogación, novación, amortización parcial o total… Y pueden variar en función del tipo de hipoteca: a tipo fijo o variable.

En cualquier caso, hay que prestar especial atención a aquellas que se aplican si se produce un cambio en las características del préstamo, por si más adelante interesara

cambiar las condiciones del mismo.

Importe solicitado

A día de hoy, lo más habitual (a no ser que se compre un piso de una inmobiliaria bancaria), es que las entidades financien hasta el 80% del valor de tasación o de compraventa del inmueble. Esto es, se debe tener al menos el 20% del valor de la vivienda, más los gastos asociados a la apertura del préstamo y que pueden llegar a ser del 10% del valor de la compraventa.

Plazo

Cuanto mayor sea el plazo, más baja será la cuota pero al final del préstamo se habrán abonado más intereses. Lo más común a día de hoy es que se puedan contratar a un máximo de 20 años en las hipotecas a interés fijo o a 30 en las variables.

Contratación de productos

Las entidades bancarias asocian la contratación de otros productos de la entidad con una rebaja en los intereses: a más productos vinculados, menor diferencial. Y estos son libres, no hay ningún máximo al respecto, según indica la Guía del préstamo hipotecario del Banco de España. Pueden ser domiciliar la nómina y varios recibos, contratar seguros (de vida, de hogar…), planes de pensiones, tarjetas de crédito y débito… Con todo, no hay que dejarse cegar por las rebajas a través de las vinculaciones yreflexionar antes de asumirlas para ver si se va a poder cumplir con las condiciones que indican ya que a las veces llevan asociados unos mínimos de consumo o unas aportaciones mínimas.

Así, estudiar si se va a poder cumplir con el uso determinado con las tarjetas o la aportación anual que requiera el plan de pensiones. También, calcular el coste de los seguros. Puede darse el caso que contratarlos en una compañía de externa sea más económico que en la entidad, incluido el descuento en el diferencial.

Operativa de la entidad

Un aspecto a considerar, antes de contratar una hipoteca, es si la entidad con la que se va a suscribir, cumple con nuestras expectativas y necesidades. Si somos clientes de oficina, cuál es su red de sucursales y si éstas están en nuestra área de influencia (trabajo, hogar…); si se utilizan los cajeros, cómo los tienen dispuestos…

Barcelona y Madrid tienen los alquileres más caros

PaseodegraciaBarcelona es la ciudad más cara para alquilar con un precio de 32,2 euros/m² en su calle más exclusiva, el paseo de Gràcia, donde por una vivienda de 100 metros localizada en esta ubicación se paga un alquiler de 3.222 euros al mes, el 9% más que un año antes, según el informe anual de TecniTasa.

La ciudad condal se sitúa nuevamente a la cabeza de la clasificación, ya que en 2015 registró también el alquiler más elevado de toda España con 29,58 euros por m².

Madrid se sitúa en el segundo puesto con los 30,93 euros/m² que se alcanzan en su calle más cara, Serrano, y que registra una subida cercana al 11%.

El tercer puesto lo ocupa Pamplona con un precio medio de 24,82 euros/m², el línea con el registrado un año antes.

Por el contrario, entre las ciudades con los precios de alquiler más reducidos destaca Elche (Alicante) con 1,80 euros/m²; Alicante, con 1,99 euros/m², y Castellón, con 2,04 euros/m².

Asimismo, los alquileres más baratos se encuentran en Huelva (2,01 euros/m²); Almería (2,27 euros/m²) y Málaga (2,42 euros/m²). A continuación figura León (2,81 euros/m²); Toledo (2,9 euros/m²); Badajoz (3 euros/m²) y Huesca (4,26 euros/m²).

En el País Vasco y en Cataluña los precios máximos se han incrementado en todas sus provincias. San Sebastián y Vitoria registran los aumentos más altos del País Vasco con un 21% y 18%, respectivamente, mientras que en Cataluña el mayor encarecimiento se observa en Barcelona con una subida del 8,9%.

En el otro extremo, Aragón destaca por tener descensos generalizados tanto en sus precios máximos como en sus mínimos en todas sus provincias.

Por lo que respecta a las islas, Palma de Mallorca ha registrado aumentos tanto en sus precios máximos como en sus mínimos con algo más de un 10% y un 4%, respectivamente. El precio máximo del alquiler en la ciudad llega casi a los 10 euros/m² en el paseo Marítimo de Palma, mientras que el mínimo se sitúa en 4,8 euros/m².

En Canarias, los precios máximos han aumentado, mientras que en los mínimos el comportamiento ha sido dispar. Las Palmas de Gran Canaria tiene el mayor aumento de precios, superior al 6%, con 16,32 euros/m².

Las mayores diferencias entre los valores máximos y mínimos de alquiler se observan en Barcelona,  Madrid y Pamplona, con una diferencia que puede oscilar en más de 20 euros/m².