Archivos sobre ‘hipoteca’

Lunes, 8 de mayo de 2017

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Cómo tributarán las cláusulas suelo

Lunes, 27 de marzo de 2017

que-pasa-ahora-con-la-cláusula-sueloLa reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la retroactividad de las cláusulas suelo permitirá que miles de ciudadanos puedan recuperar el dinero que durante años estuvieron pagando de más al banco como consecuencia de esta polémica práctica, que impedía a los hipotecados beneficiarse de las bajadas de tipos de interés. Las distintas estimaciones sitúan la devolución media en una horquilla que va desde los 4.000 a los 7.000 euros, dependiendo de la fuente consultada. En cualquier caso una cantidad más que significativa que, como es lógico, también tendrá implicaciones fiscales en la mayoría de los casos, como ayer explicaron los responsables del Colegio de Economistas de Alicante, que aconsejaron no jugársela y acudir a un profesional para que eche cuentas, ante cualquier duda.

En principio, como señaló el presidente de la comisión Fiscal del Colegio, Antonio Pérez, el Gobierno ha modificado la ley para que ni el dinero devuelto ni los intereses compensatorios que también deben abonar las entidades deban pagar nuevos impuestos. «Se entiende que no se ha generado una nueva renta, que es una renta ya declarada», apuntó Pérez. El problema será para todos aquellos que se aplicaron la deducción por vivienda habitual, que deberán reintegrar a la Agencia Tributaria la parte proporcional. Y aquí es donde pueden empezar los problemas, porque la casuística es de lo más variada.

Sobre el papel, el trámite será bastante sencillo. Puesto que la normativa tributaria lo que permite es deducirse el 15% de los intereses y el capital amortizado en una hipoteca a lo largo del año, quienes recuperen el dinero de la cláusula suelo lo que deberán hacer es pagar el 15% de lo ingresen con esta devolución en la declaración de la renta del próximo ejercicio. Es decir, en la que se presentará en primavera de 2018. Por ejemplo, quien recupere 4.000 euros, deberá pagar a Hacienda 600 euros. Las propias entidades ya habrán comunicado a la Agencia Tributaria las cantidades devueltas.

La complicación viene porque, en realidad, el contribuyente sólo está obligado a devolver a Hacienda las cantidades de los ejercicios no prescritos. Esto es, de las últimas cuatro declaraciones de la renta, lo que obligará a calcular qué parte del dinero reintegrado por el banco corresponde a cada ejercicio, como señaló el presidente del Colegio, Francisco Menargues. Así, lo que se devuelva por la cláusula en 2009 ó 2010 -cuando empezó a caer el euríbor y los suelos empezaron a surtir efectos- no debería suponer ningún pago a Hacienda.

Si en su día se alcanzó el límite máximo de la deducción, la legislación señala que se puede desgravar un 15% de las cantidades pagadas por la hipoteca, hasta un máximo de 9.040 euros. Si ese año el capital y los intereses abonados al banco no alcanzaron esta cifra, el contribuyente deberá devolver a Hacienda el citado 15% porque se utilizó, por así decirlo, toda la deducción posible. Pero si, por ejemplo, en el citado ejercicio se amortizaron 16.000 euros y la devolución correspondiente a ese año es de 1.000, el contribuyente no tendrá que pagar nada porque, al descontar las cantidades, seguirá por encima de ese límite. También está el caso de los que se encuentran en situación intermedia. Por ejemplo, pagaron de hipoteca 9.500 euros y les corresponden 1.000 de devolución por las cláusulas suelo. En este caso sólo deberá devolver el 15% de los 500 euros que le faltan para alcanzar este límite.

Para quien no necesite el dinero, puede resultar muy atractivo la opción de aceptar que el banco descuente las cantidades a devolver del capital pendiente de amortización del préstamo. Una opción que algunas entidades ofrecen para evitarse el desembolso en efectivo. En este caso, como apuntó Antonio Pérez, no habría que reintegrar ninguna cantidad a Hacienda, lo que evita los cálculos anteriores. Eso sí, posteriormente habría que andar con ojo de no volver a desgravarse el capital amortizado en la próxima declaración de la renta.

Además de quienes se aplicaron la deducción por vivienda habitual, también deberán echar cuentas con el fisco quienes compraron una casa para dedicarla al alquiler y se dedujeron la hipoteca como gasto; o aquellos que adquirieron un local comercial para el negocio y también se desgravaron el préstamo. En este caso, estos contribuyentes deberán presentar declaraciones complementarias en tiempo y forma -dependerá de cuándo reciban el dinero- para regularizar su situación con Hacienda.

Desde el Colegio de Economistas recomendaron ayer acudir en primera instancia al procedimiento extrajudicial arbitrado por el Gobierno para la devolución de las cláusulas suelo, al considerar que puede ahorrar bastante tiempo a los afectados, según el vicesecretario de este organismo, Antonio Rodríguez. No obstante, también aclararon que el tratamiento fiscal será el mismo para quienes opten por acudir al juzgado. La única diferencia son las costas, que sí tributarán como renta nueva y, por tanto, deberán pagar su correspondiente IRPF.

Los expertos también recordaron que no todas las cláusulas suelo son abusivas. Sólo aquellas que no fueron negociadas individualmente con el cliente y que no son transparentes. En este sentido, los economistas alertan de que las empresas y los profesionales con conocimientos financieros tienen más complicado exigir su devolución.

Cómo saber si conviene la vinculación de la hipoteca

Lunes, 6 de marzo de 2017

14703921138053Que los bancos intentan comercializar toda una serie de productos a la hora de firmar una hipoteca no es ningún secreto. La técnica de la vinculación es una de las maneras más sencillas que existen para rebajar el interés de los préstamos hipotecarios. Sin embargo, todo lo que reluce puede no ser oro y requiere, como siempre, de un análisis concienzudo sobre el coste y beneficio real de estos productos, señalan desde el comparador de hipotecas HelpMyCash.com.

La vinculación con y sin

En primer lugar, una de las cosas que tienen que quedar claras sobre la vinculación es que la ley estipula que las entidades no podrán obligar a los clientes a contratar ningún producto que no sea el solicitado. Esto significa que, a pesar de que las condiciones de vinculación se suelan encontrar bajo la rúbrica de “requisitos” en las fichas informativas de las hipotecas, cabe especificar que se trata de las condiciones específicas para optar al menor interés posible.

Una vez aclarado que está en nuestra mano contratar más o menos productos asociados, podemos realizar una distinción en dos grupos: la vinculación con coste y la vinculación gratuita.

En el primer grupo encontramos los conocidos seguros asociados, como los de vida, hogar, desempleo o, incluso, de coche. La ley dicta que, en caso de adquirir una vivienda mediante financiación, es obligatorio disponer de un seguro del hogar con cobertura mínima de incendios. Este seguro puede ser contratado con cualquier entidad, por lo que es posible realizar una comparativa de ofertas para quedarnos con la que más nos interese.

En el anterior grupo también podemos encontrar otros productos como tarjetas de crédito o débito, planes de pensiones, fondos de inversión. En resumen, toda la gama de productos básicos que ofrece una entidad.

Como vinculación sin coste podemos encontramos la domiciliación de la nómina y de los recibos. La mayoría de los bancos ofrecen cuentas nóminas gratuitas, por lo que es uno de los requisitos más fáciles de cumplir.

Cuando nos informamos sobre las condiciones de un préstamo hipotecario, las entidades nos suelen indicar también un desglose con los conceptos de vinculación, donde se señala cual es la bonificación que se consigue con cada producto.

La mejor manera de saber si interesa o no “casarnos” con el banco es realizar distintas simulaciones de hipoteca con y sin vinculación.

Otro punto que no debemos olvidar es que, a pesar de que el precio que se acuerde para la hipoteca se pueda mantener durante toda la vida del préstamo (a menos que se realice una novación o una subrogación), el coste de cada uno de los productos vinculados puede variar en el tiempo, ya que sus condiciones específicas no se recogen en las escrituras hipotecarias.

Si en algún momento queremos dar de baja alguno de los seguros que tengamos vinculados, tendremos que avisar un mes antes de la autorrenovación, gracias a la modificación del 1 de enero de 2016 artículo 22 de la ley 50/1980 del 8 de octubre sobre contratos de seguros. Anteriormente este plazo era de dos meses.

Lunes, 28 de noviembre de 2016

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Lunes, 11 de julio de 2016

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Lunes, 4 de abril de 2016

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Lunes, 15 de febrero de 2016

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¿Es mejor alquilar o hipotecarse?

Lunes, 23 de noviembre de 2015

jovenemancipadoEn general, las personas que apuestan por el alquiler valoran más aspectos como la libertad de movimiento, la no dependencia con un banco, o en algunos casos es su mejor opción porque no disponen de ahorros suficientes como para dar la entrada de una casa. Estos son los puntos fuertes del alquiler:

Se exigen menos ahorros. Para alquilar una vivienda los ahorros necesarios son mucho más bajos, aunque dependerá de si alquilamos directamente a un particular o a una inmobiliaria. En el caso de alquilar a través de una inmobiliaria, normalmente nos van a exigir uno o dos meses de fianza, la mensualidad correspondiente, un mes más IVA para la inmobiliaria y gastos de formalización del contrato. Y si alquilamos directamente a un particular los gastos serán un mes o dos de fianza, más mes corriente. Sin embargo, para solicitar una hipoteca hay que disponer aproximadamente del 35 % del valor de la vivienda, es decir 35.000 € de cada 100.000 €, para dar la entrada del préstamo.

El alquiler no te ata al banco, la hipoteca sí. En el caso del alquiler no adquirimos un compromiso de pago con el banco, ya que no tenemos que reintegrar una deuda. Tenemos mayor liberad para desvincularnos del contrato.

Más libertad de desplazamiento. Si tenemos una casa en alquiler nuestras posibilidades de cambiar de ciudad o país por motivos laborales, son mayores, debido a que no tendremos una hipoteca que pagar.

No suele ser necesaria la contratación de seguros. Cuando contratamos una hipoteca, los bancos nos exigen la contratación de productos como seguro de vida, seguro de hogar o incluso seguro de protección de pagos o desempleo, para disfrutar de un interés más bajo, un gasto que suele suponer entre 300 y 800 euros al mes, mientras que en el alquiler no es una práctica frecuente y, en cualquier caso, solo nos reclamarían el seguro de hogar.

Menos gastos. Al alquilar un piso, nos ahorraremos los gastos de apertura que incluyen las hipotecas (notaría, gestoría, registro, tasación e impuestos). También estaremos exentos de pagar comisiones, como apertura, subrogación, novación, amortización parcial y total o cancelación. Y por último, pero no menos importante, con el alquiler normalmente no tendremos que asumir los gastos de la comunidad de vecinos.

Ambas opciones tienen puntos a favor y en contra, y en la elección de una u otra van a influir varios factores, no solo económicos. Así pues, es necesario eliminar la idea de que con la hipoteca no tiramos dinero y con el alquiler sí ya que, si lo pensamos, gran parte de lo invertido en la hipoteca es también a fondo perdido, como los intereses que se lleva el banco, la tasación, los honorarios del gestor y el notario, etc., que pueden llegar a suponer un 50 % o incluso más del valor de la vivienda.

Comparador de hipotecas

Miércoles, 1 de octubre de 2014

kelistoSegún un informe del comparador kelisto.es, más de 11 millones de familias no pueden acceder a las hipotecas más baratas del mercado debido a los ingresos que exige la banca para contratar este préstamo. Según el análisis, en concreto, 8,43 millones de familias no ganan lo suficiente para acceder a los préstamos que ofertan los 10 grandes bancos del país, que requieren unos ingresos mínimos de 1.549,06 euros de media al mes. La situación se agrava aún más en el caso de las hipotecas que aplican los intereses más económicos del mercado: para acceder a ellas, las entidades exigen unas ganancias de 2.300 euros1 mensuales, lo que provoca que 11,33 millones de hogares no puedan contratarlas2.

A día de hoy, el número de hipotecas que concede la banca ronda las 18.000 al mes, un 85% menos de las que se firmaron en mayo de 2007 (116.550), antes de que estallara la crisis económica. Esto ha ido acompañado de una bajada del importe medio otorgado por las entidades, en línea con la caída de los precios de la vivienda. Así, mientras que la hipoteca media firmada en mayo de 2007 era de 150.810 euros, las que se están registrando este año son por una media de 99.164 euros, un tercio más bajas5.

El cierre del grifo crediticio ha coincidido con un empeoramiento de las condiciones de los préstamos. Entre los elementos que se han deteriorado está el diferencial. Este indicador ha pasado del 0,28% que se registraba en 2007 al 3,22% actual, es decir, se ha multiplicado casi por 126.

En los últimos meses, muchas entidades han anunciado rebajas en sus diferenciales o han lanzado nuevas hipotecas con intereses más bajos que los aplicados hasta ahora. El problema es que, incluso las ofertas más baratas del mercado, no solo siguen siendo más caras que las que se ofertaban antes de la crisis económica (con diferenciales que van del 1,65% al 1,89%1) sino que, además, imponen elevadas exigencias para poder disfrutar de los intereses, sobre todo en cuanto a la vinculación con la entidad y a los ingresos mínimos exigidos. En concreto, piden que los clientes tengan unos ingresos mínimos de 2.300 euros, algo totalmente inalcanzable para más de 11 millones de familias en España, que se ven obligadas a optar por hipotecas más caras (con diferenciales que van del 1,74% al 3%4).

La firma de hipotecas sube en marzo después de cuatro años

Miércoles, 28 de mayo de 2014

hipoteca2Han tenido que pasar casi 4 años para que la contratación de hipotecas para comprar una vivienda suba. La firma de hipotecas se elevó en marzo el 2% respecto al mismo mes de 2013, después de 46 meses de descensos, según los datos provisionales publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

En marzo, el número de hipotecas nuevas constituidas para la adquisición de una vivienda alcanzó las 16.625, mientras que el importe total fue de 1.702,3 millones de euros. El importe medio de estos préstamos apenas ha sufrido variación. En marzo alcanzó los 102.397 euros, sin cambios respecto a febrero y el 0,4% más que en marzo de 2013. En los registros de la propiedad se inscribieron 25.938 hipotecas en marzo, el 25,6% menos que en el mismo mes de 2013, aunque su importe medio se elevó el 21,1% y se situó en 137.845 euros. El valor conjunto de las hipotecas creadas sobre fincas urbanas era de 3.393,6 millones de euros a cierre de marzo, lo que implica un descenso del 9,9% comparado con el mismo mes de 2013 y un recorte del 6,3% respecto al mes anterior. En cuanto a las fincas rústicas, en marzo se firmaron 1.347 hipotecas, con un descenso interanual del 16,6% y un recorte del 3% respecto al mes anterior. El importe medio del préstamo hipotecario para fincas rústicas se situó en 134.913 euros, el 6,9% superior al registrado en marzo del año anterior, y el 17,3% mayor que el correspondiente al mes de febrero.